Новорязанское ш., 96 км от МКАД
Звезда СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 40 м², участок 5,5 сот.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 15.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 362 тыс. → дом ≈738 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,94 млн / целевая ≈1,74 млн / пессимист. ≈1,55 млн → от пессимистичной прибыль −185 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
Коммуникации: колодец; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Конев Бор ≈3 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №185
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 362 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 738 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Осинка СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Паньшино д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Паньшино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Водолей СТ | 7,8 сот. | 999 999 | 128 205 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Водолей СТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Шелухино д. | 6 сот. | 220 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Конев-Бор д. | 8,1 сот. | 1 300 000 | 160 494 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Конев-Бор д. | 8,1 сот. | 1 200 000 | 148 148 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Конев-Бор д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 750 / 48 750 / 62 500 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 937 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 840 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 743 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 550 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -185 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Пески пгт | 40 м² | 4,2 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Океан СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Заря СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 48 750 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Пески пгт | 38 м² | 5 сот. | 1 999 999 | 52 632 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Лесок СНТ | 40 м² | 3,7 сот. | 1 150 000 | 28 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Северское с. | 41,5 м² | 7 сот. | 4 000 000 | 96 386 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Дружба СНТ | 40 м² | 8,1 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Ветеран СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Дружба-7 СНТ | 40 м² | 8,1 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Полет СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 18.09.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 13.10.2026 | 1 100 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 143728030 Продается дача с участком на участке 5,5соток. Имеется еще дом он требует ремонт электричество проведено. Легко купить: -один взрослый собственник; -без долгов и обременений; -подходит под ипотеку; -показ в удобное для вас время по предварительной договоренности.