Носовихинское ш., 15 км от МКАД
Вишняково д., Богородский гор. округ
Дом 40 м², участок 4 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 28.03.2024.
Рейтинг 39/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈436 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 56 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈700 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: вода — есть; газ — есть; отопление — газовый котёл; свет — есть.
До ст. Вишняково ≈1,7 км по прямой; до МКАД 15 км, на машине ≈28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18499
Рейтинг 39/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 74 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 436 259 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Вишняково д. | 20 сот. | 10 500 000 | 525 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вишняково д. | 13 сот. | 5 500 000 | 423 077 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вишняково д. | 12,5 сот. | 6 000 000 | 480 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вишняково д. | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вишняково д. | 11 сот. | 8 300 000 | 754 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Навигатор ДНП | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Навигатор ДНП | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 6,2 сот. | 2 950 000 | 475 806 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 35 сот. | 19 000 000 | 542 857 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Малое Васильево с. | 5 сот. | 4 990 000 | 998 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 073 / 85 000 / 122 340 |
| цена объекта | 3 199 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 719 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | 40 м² | 2 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Исаково д. | 40 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Полтево-2 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 105 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Богатырь СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 490 000 | 62 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Тонар-Втормет СНТ | 45 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 222 222 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Заря СНТ | 38,6 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 77 720 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Полтево д. | 46 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 123 913 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Марьино д. | 37 м² | 5 сот. | 3 990 000 | 107 838 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Прометей СТ | 41 м² | 5,7 сот. | 2 299 000 | 56 073 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вишняково д. | 28,2 м² | 4 сот. | 3 450 000 | 122 340 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.03.2024 | 3 899 000 | история площадки |
| 09.07.2024 | 3 799 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.10.2024 | 3 699 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.11.2024 | 3 599 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.01.2026 | 3 199 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 199 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается часть дома (по документам отдельный объект недвижимости) для круглогодичного проживания в 20 км от Мкад по Носовихинскому или Горьковскому шоссе. Объект состоит из части дома 40 кв. М. (комната 19 кв. М. (под комнатой подвал), кухня 9.5 к. В., прихожая 11.5 кв. М), площадь участка 4 сотки (правильной формы). Удобный подъезд к дому как на машине (асфальтированная дорога по границе, круглогодично чистят), так и пешком. Коммуникации: электричество, вода, газ, отопление Агв. Участок освоен и огорожен металлическим и кирпичным забором. В деревне есть несколько сетевых магазинов, школа и детский сад. В менее 100 метрах ходьбы от дома автобусная остановка на Ногинск/Электроугли и на пл. 33 км. В 15 мин ходьбы от дома ж/д станция Платформа 33 км. До Москвы 20 минут (метро Новокосино), до Курского вокзала 45-50 минут езды. Назначение дома жилой, можно зарегистрироваться (прописка). Один взрослый собственник. В доме никто не проживает, документы готовы к сделке. Свободная продажа.