Носовихинское ш., 29 км от МКАД
Дружба СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 40 м², участок 7,5 сот.
Цена 900 тыс. ₽, снижали с 990 тыс.; первая цена 990 тыс. ₽ от 25.09.2025.
Рейтинг 35/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈188 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,77 млн / целевая ≈1,59 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль −151 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Лесная ≈2,8 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18495
Рейтинг 35/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 61 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 32 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 187 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 406 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Дружба СНТ | 5 сот. | 850 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесная Поляна СНТ | 9,6 сот. | 1 900 000 | 197 917 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесная Поляна СНТ | 4 сот. | 750 000 | 187 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 1 280 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесная Поляна СНТ | 7,6 сот. | 1 200 000 | 157 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 12 сот. | 5 700 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Западный СНТ | 7,1 сот. | 1 850 000 | 260 563 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Случайное СНТ | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Случайный пос. | 5 сот. | 1 490 000 | 298 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Случайное СНТ | 6,4 сот. | 1 200 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 750 / 44 192 / 72 500 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 767 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 679 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 590 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 414 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -151 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Колос СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 40 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | Новая Березка-2 СТ | 40 м² | 10 сот. | 950 000 | 23 750 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Машиностроитель СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 490 000 | 37 250 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Дружба-2 СНТ | 39,6 м² | 6,5 сот. | 1 750 000 | 44 192 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | 40 м² | 7,7 сот. | 550 000 | 13 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | Малиновка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 72 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Мичуринец СНТ | 40 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 80 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Юбилейное СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 680 000 | 42 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Заря СНТ | 40 м² | 9 сот. | 1 800 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2025 | 990 000 | история площадки |
| 20.04.2026 | 950 000 (−40 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 900 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 115770736 Продается земельный участок с домом. Дом под снос. Или можно использовать как хоз. Блок. Участок 7,5 соток, ровный, сухой. По периметру установлен забор. На участке растут плодовые кусты и деревья. В дом заведено электричество. На участке установлен колодец. До города 3 минуты на машине. Один взрослый собственник. Оперативный показ. Документы готовы к сделке. Быстрый выход на сделку. Остались вопросы? Пишите, звоните!