Носовихинское ш., 54 км от МКАД
Марс СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 40 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 13.11.2025.
Рейтинг 36/100 · уверенность 62 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 793 тыс. → дом ≈407 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,48 млн / целевая ≈1,33 млн / пессимист. ≈1,19 млн → от пессимистичной прибыль −535 тыс. ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Назарьево ≈7,2 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18494
Рейтинг 36/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 3.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 793 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 407 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 175 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Козлово СНТ | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Марс СНТ | 9 сот. | 890 000 | 98 889 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сосновый Бор ДНТ | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Козлово д. | 10 сот. | 1 490 000 | 149 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Козлово д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Козлово д. | 15 сот. | 3 999 000 | 266 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ефимово ДНП | 13,5 сот. | 2 800 000 | 207 407 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Козлово д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ефимово ДНП | 23,5 сот. | 650 000 | 27 660 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ефимово ДНП | 16,8 сот. | 1 200 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 36 250 / 71 259 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 481 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 407 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 333 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 185 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -535 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Сосновый Бор ДНТ | 36 м² | 10 сот. | 3 900 000 | 108 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Текстильщик СНТ | 39 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Энергетик СНТ | 40 м² | 6 сот. | 600 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Сумино-2 СНТ | 36 м² | 9,5 сот. | 1 950 000 | 54 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Красочник-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малиновка СНТ | 28,7 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 41 812 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Дружба СТ | 42,1 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 71 259 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Гаврилково-2 ДНП | 42 м² | 7,7 сот. | 1 490 000 | 35 476 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Юность СНТ | 48 м² | 8,5 сот. | 2 200 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Мичуринец-1 СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 470 000 | 32 667 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.11.2025 | 1 500 000 | история площадки |
| 15.11.2025 | 1 250 000 (−250 000) | история площадки |
| 18.11.2025 | 1 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.11.2025 | 1 050 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 1 750 000 (+700 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 1 650 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 1 500 000 (−150 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок сухой, ровный с постройками (дом и хоз постройка) в живописном месте. На территории колодец, электричество 220, отопление в доме-печь, так же имеется пристройка для содержания животных. Снт охраняется, круглогодичный подъезд. Собственник 1 взрослый.