Носовихинское ш., 23 км от МКАД
Титан СНТ, Богородский гор. округ
Дача 71 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 600 тыс. → дом ≈2,4 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 40 тыс.–45 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,42 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,62 млн / целевая ≈2,36 млн / пессимист. ≈2,1 млн → от пессимистичной прибыль −1,87 млн ₽, маржа −89 %, ROI −47 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Поселок Воровского ≈1,9 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18491
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 399 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 789 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Титан СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Титан СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Титан СНТ | 8 сот. | 417 000 | 52 125 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Светлячок СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Светлячок СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рассвет СНТ | 5,9 сот. | 1 300 000 | 220 339 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рассвет СНТ | 5,2 сот. | 1 500 000 | 288 462 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рассвет СНТ | 6,5 сот. | 1 500 000 | 230 769 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 71 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 42 458 / 45 312 |
| цена объекта | 2 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 620 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 489 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 358 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 096 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 873 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −89 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 64 м² | 5,4 сот. | 2 700 000 | 42 188 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Транспортник СНТ | 64 м² | 9 сот. | 2 900 000 | 45 312 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 55 м² | 6,5 сот. | 2 350 000 | 42 727 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Механизатор СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 2 999 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 999 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Забронировано! Продаю дачу 71 кв. М в поселке Воровского (29 км от Мкад) Горьковское (Носовихинское) шоссе, 2,99 млн. Рублей. Снт "Титан", на берегу озера, собственный пляж только для Снт, охраняемая территория, круглогодичный подъезд, рядом лес, от ж/д близко. Участок 600 кв. М, два жилых дома общей площадью 71,4 кв. М (38,8 кв. М двухэтажный, 32,6 кв. М одноэтажный). Участок благоустроенный, сухой, соседи дружелюбные. На участке площадка для отдыха, парковка (1 м/м, можно расширить), хозблок 2м на 5 м, колодец, туалет, кусты, деревья, декоративные растения, траво-сборник. Участок огорожен металлическим забором с каликой и распашными воротами. Электричество разведено по домам полностью, вода колодец, туалеты био (2 в доме + уличный), душ в доме, в 2027г. Планируется подведение газа. Дом 1 2-х этажный, 4м на 7м, каркасно-щитовой, 2 спальни, кухня, коридор, меблирован полностью (все новое), дом летний. Дом 2 1-этажный, 5м на 7м, каркасно-щитовой, помещение "open space" + открытая веранда, год постройки 2025, меблирован полностью (все новое), дом подходит для зимнего отдыха. Дача продается со всей мебелью, бытовой и садовой техникой и садовым инвентарем, "заходи-живи". Один собственник с 2000 года (межевание выполнено, права на з/у и оба дома зарегистрированы). Документы полностью готовы к сделке.