Носовихинское ш., 24 км от МКАД
Ветеран СНТ, Богородский гор. округ
Дача 35 м², участок 7,5 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 26.05.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 59 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 591 тыс. → дом ≈1,91 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,24 млн / целевая ≈2,01 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль −935 тыс. ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Лесная ≈2,2 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18482
Рейтинг 36/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 49 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 32 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 591 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 909 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 543 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ясень СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чайка СНТ | 6,6 сот. | 900 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Отдых СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Семья СНТ | 12 сот. | 890 000 | 74 167 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ясень СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 24 сот. | 5 400 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Семья СНТ | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 885 / 54 286 / 116 216 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 237 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 125 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 013 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 790 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -935 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Механизатор СНТ | 35 м² | 7,5 сот. | 1 900 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Локомотив-3А СНТ | 37 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 116 216 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Строитель СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Учитель СНТ | 30,9 м² | 6,6 сот. | 4 800 000 | 155 340 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | СУ-25 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Локомотив-3 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 40 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Алешинские Сады СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Отдых СНТ | 41,8 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 35 885 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | имени Воровского пос. | 40 м² | 5,7 сот. | 2 050 000 | 51 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 42,5 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 54 118 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок 7,5 соток в развитом огороженном Снт, имеется охрана. На территории находятся летний дом, большая беседка, растут плодовые деревья и кустарники, сосны. Имеются две скважины. Подключено электричество, при желании можно увеличить мощность до 15 квт. Удобный подъезд. Недалеко пл. Храпуново горьковской ж/д и пл. Лесная ярославской ж/д. На территории Снт имеется большой пруд, детская площадка, проведён проводной интернет, при въезде стоит автомат с питьевой водой. Один собственник с самого начала освоения участка. Потенциальному покупателю будет скидка! Риэлтеров просьба не беспокоить.