Носовихинское ш.
Балашиха г., Балашиха гор. округ
Дом 48 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 11.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 78/100 · уверенность 42 %
Земля рядом ≈1,33 млн ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 71 тыс.–395 тыс. ₽/м², медиана 303 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,62 млн / целевая ≈10,46 млн / пессимист. ≈9,3 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,63 млн ₽, маржа 61 %, ROI 154 %.
⚠ ROI 154 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: септик (по описанию).
До ст. Салтыковская ≈0,5 км по прямой; до МКАД на машине ≈11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18480
Рейтинг 78/100 · уверенность 42 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, км от МКАД); аналогов 3 (разброс ₽/м² 110 %); данные есть по 45 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 63.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | нет данных — не считается | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 9.1 |
| участок | 5 | 36 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 2.3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 1 325 825 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 10 607 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 9,5 сот. | 16 000 000 | 1 684 211 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 19 сот. | 32 000 000 | 1 684 211 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 19 сот. | 25 000 000 | 1 315 789 | снят (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 5,9 сот. | 8 000 000 | 1 355 932 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 9 сот. | 12 500 000 | 1 388 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 20,5 сот. | 18 500 000 | 902 439 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 18,3 сот. | 32 760 000 | 1 790 164 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 5 сот. | 10 000 000 | 2 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8,3 сот. | 11 488 500 | 1 384 157 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 277 / 302 778 / 394 737 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 620 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 039 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 458 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 296 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 631 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 154 % |
| пояснение расчета | ROI 154 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 154 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 47 м² | 7 сот. | 3 350 000 | 71 277 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 36 м² | 7,5 сот. | 10 900 000 | 302 778 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.9 км | Дятловка д. | 38 м² | 6 сот. | 15 000 000 | 394 737 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный участок с дачей на 8 сотках ровный, аккуратно огороженный забором, с удобным круглогодичным подъездом, так что приезжать сюда можно в любую погоду и без лишних хлопот; сам дом двухэтажный, внутри две комнаты, которые ждут вашего свежего взгляда и небольшого косметического ремонта зато вы сможете сделать их именно такими, как хочется; отопление электрическое, своя вода из колодца, септик на месте, всё необходимое для жизни уже предусмотрено; до Мцд Салтыковская от калитки всего 8 минут спокойным шагом, а это значит, что до Москвы без пробок и нервотрёпки, при этом детский сад, школа, супермаркеты, аптеки и автобусные остановки буквально в двух шагах. Звоните, расскажу подробности и покажу всё в удобное для вас время!