Носовихинское ш., 33 км от МКАД
Фрязево пос., Электросталь гор. округ
Дача 83 м², участок 9,4 сот.
Цена 1,67 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 05.05.2025.
Рейтинг 49/100 · уверенность 54 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 9,4 сот. = 654 тыс. → дом ≈1,02 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,66 млн, покупка после торга ≈1,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,16 млн / целевая ≈3,74 млн / пессимист. ≈3,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈244 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 8 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фрязево ≈1,1 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18476
Рейтинг 49/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 16 % | 7.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 18.6 |
| торг | 5 | 12 % | 0.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 49 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 12.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 528 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 654 000 ₽ (9,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 016 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 241 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Фрязево пос. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Елизаветино пос. | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Елизаветино пос. | 25 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Елизаветино пос. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Елизаветино пос. | 25 сот. | 2 000 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фрязево пос. | 35 сот. | 70 000 000 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Елизаветино пос. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Степаново д. | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Фрязево пос. | 5,9 сот. | 3 500 000 | 593 220 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Елизаветино пос. | 5,3 сот. | 350 000 | 66 038 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 83 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 513 / 49 375 / 80 000 |
| цена объекта | 1 670 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 419 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 155 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 947 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 740 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 324 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 244 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Степаново д. | 75 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Дружба СНТ | 84 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 32 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Землеустроитель СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 36 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Труд СНТ | 78 м² | 6,1 сот. | 1 600 000 | 20 513 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Ветеран ЦАО СНТ | 82,5 м² | 6 сот. | 4 590 000 | 55 636 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Алешинские Сады СНТ | 80 м² | 6 сот. | 4 950 000 | 61 875 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Алешинские Сады СНТ | 80 м² | 6,1 сот. | 3 950 000 | 49 375 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Алешинские Сады СНТ | 86 м² | 6,7 сот. | 9 500 000 | 110 465 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Юбилейный ТСН | 80 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Тепловик СНТ | 86 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 31 395 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.05.2025 | 1 900 000 | история площадки |
| 29.09.2025 | 1 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 13.03.2026 | 1 670 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 670 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ветхий дом на участке 938 м2. Электричество от дома отрезано (рядом на столбе смонтировано). Дом очень старый. Внутри вещи от предыдущего владельца. Отличное расположение. В 5-7 минутах пешком от ж/д станции Фрязево Горьковского направления (с Курского вокзала), в 5 минутах езды от съезда с Цкад. 48 км от Мкад. В Снт имеется свой Интернет провайдер, видеонаблюдение. Продажа в связи с переездом в другой город.