Носовихинское ш., 34 км от МКАД
Сосенки СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 36 м², участок 10 сот., брус.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 09.12.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 63 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,04 млн → дом ≈562 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,94 млн / целевая ≈1,74 млн / пессимист. ≈1,55 млн → от пессимистичной прибыль −432 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Металлург ≈1,6 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18475
Рейтинг 33/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 20.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 038 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 562 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 611 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Иванисово с. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Затишье СНТ | 9 сот. | 1 999 999 | 222 222 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Затишье СНТ | 5,7 сот. | 1 100 000 | 192 982 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружный СНТ | 9,5 сот. | 950 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружный СНТ | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малиновка СНТ | 10,7 сот. | 1 600 000 | 149 533 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Эхо СНТ | 20 сот. | 2 300 000 | 115 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рябинушка СНТ | 7 сот. | 2 450 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Эхо СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубровка СНТ | 9,5 сот. | 1 400 000 | 147 368 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 556 / 59 934 / 81 081 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 935 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 838 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 742 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 548 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -432 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Надежда СНТ | 38 м² | 5,8 сот. | 2 350 000 | 61 842 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малиновка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 72 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Строитель СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сосенки СНТ | 30 м² | 8,2 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дубровка СНТ | 30,4 м² | 7,2 сот. | 1 820 000 | 59 868 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Ногинский Медик СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 30 556 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | ЛПХ Алешкино пос. | 33 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 56 061 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Мечта СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Северное СНТ | 37 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 81 081 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Березка (Воровского) СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 35 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.12.2025 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В доме есть душ, кухня, вода.