Носовихинское ш., 59 км от МКАД
Надежда СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 63 м², участок 6 сот., кирпич, 1985 год.
Цена 2,69 млн ₽, снижали с 2,75 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 07.04.2026.
Рейтинг 65/100 · уверенность 60 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 236 тыс. → дом ≈2,45 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 52 тыс.–121 тыс. ₽/м², медиана 113 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,62 млн / целевая ≈5,96 млн / пессимист. ≈5,3 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,95 млн ₽, маржа 37 %, ROI 58 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, газ.
До ст. Ленская ≈1,9 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №18473
Рейтинг 65/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 15 % | 0.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 3 % | 0.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 316 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 236 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 454 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 952 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ромашка СНТ | 11 сот. | 450 000 | 40 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Улитино д. | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Улитино д. | 14 сот. | 3 100 000 | 221 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Улитино д. | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ромашка СНТ | 7,9 сот. | 1 900 000 | 240 506 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Керамик СНТ | 12,5 сот. | 272 600 | 21 808 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Евсеево ДП | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Керамик СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Евсеево ДП | 7 сот. | 1 890 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Евсеево ДП | 11,3 сот. | 455 000 | 40 265 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 239 / 113 043 / 120 766 |
| цена объекта | 2 690 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 286 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 620 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 289 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 958 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 296 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 949 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 58 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 км | Малиновка КП да: «санузле» + «тёплые полы» | 67 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 52 239 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | да: «ванную» + «ремонт» | 67,9 м² | 5,8 сот. | 8 200 000 | 120 766 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Грибовское СНТ да: «туалет и в доме» + «ремонт» | 57,5 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 113 043 | снято (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 2 750 000 | история площадки |
| 11.05.2026 | 2 690 000 (−60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 690 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Хорошая Дача в Павловском Посаде , дом 2 этажа и участок 6 соток. Удобное расположение, позволит Вам за 10 мин добраться до центрального Авто и ЖД вокзала, так же остановка рядом с СНТ. В шаговой доступности д.Евсеево, где расположены магазины, Пункты выдачи Озон и Валберис и тп. Так же рядом располагаются два озера для купания и отдыха. Участок ровный, сухой, огорожен со всех сторон.Дороги чистят в зимний период, многие проживают круглый год. На участке есть летний водопровод , высажены плодовые деревья ( яблони, сливы, виноград) Розарий и цветники. На участке есть летняя беседка , сан уз ( био/торф) Бытовка в которой располагается душ ( бойлер с горячей водой) и мастерская для складирование хоз.предметов). Дом 62 м,кв, на ленточном фундаменте (конструктив дома -кирпич). Два этажа, на первом этаже светлая комната ( окна пвх), кухня ( газ плита , обогреватель для гор.воды) , рабочая печь . На втором этаже большая спальня, застекленный балкон, тех помещение. Документы готовы к продаже; 1 взрослый собственник, дом зарегистрированный (Жилой) , земельный участок размежеван и границы установлены! Приглашаю на просмотр , Очень хорошее предложение !