Носовихинское ш., 32 км от МКАД
Южное СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 25 м², участок 4 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 25.10.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 52 %
Земля ≈245 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 979 тыс. → дом ≈971 тыс. ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 25 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,27 млн / целевая ≈1,14 млн / пессимист. ≈1,01 млн → от пессимистичной прибыль −1,04 млн ₽, маржа −103 %, ROI −51 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — в перспективе; свет — есть.
До ст. Металлург ≈1,9 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18472
Рейтинг 32/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 20.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 244 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 979 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 971 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 840 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Иванисово СНТ | 4 сот. | 2 250 000 | 562 500 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Иванисово СНТ | 5,7 сот. | 900 000 | 157 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рябинушка СНТ | 7 сот. | 2 450 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 16 сот. | 15 000 000 | 937 500 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 42 сот. | 25 000 000 | 595 238 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 4 сот. | 950 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Металлург СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Иванисово с. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 13 сот. | 7 000 000 | 538 462 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Иванисово с. | 6 сот. | 1 599 999 | 266 666 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 944 / 46 875 / 90 000 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 269 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 206 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 142 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 015 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 042 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −103 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | 32 м² | 6 сот. | 800 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.5 км | Дружба Плюс СТ | 18 м² | 6 сот. | 449 000 | 24 944 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Солнышко СОНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Надежда СНТ | 32 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 68 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2025 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается в Снт Южное (г. Электросталь) дача с земельным участком правильной формы 4сот ( +4сот не оформлено) и двухэтажным домом 5*3м с балконом на сваях, на участке имеются плодово-ягодные деревья, удобный заезд на Снт, не далеко от въездных ворот (что немаловажно в зимний период) в 2025 году был установлен сарай, электричество, год назад заменён вводной кабель, счётчик свежий, вода центральное (отключают с поздней осени до весны), газ в перспективе, соседи с двух сторон адекватные и дружелюбные, позади участка ни с кем не граничат (через некоторое расстояние другое Снт. Удобный ызаезд с А-107в направлении Носовихинского ш и даже М-7. Место тихое, кругом лес к. Н. Участка 50:46:0030306.