Носовихинское ш., 26 км от МКАД
Березка СНТ, Богородский гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 11.06.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 64 %
Земля ≈284 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,71 млн → дом ≈793 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,94 млн / целевая ≈1,75 млн / пессимист. ≈1,55 млн → от пессимистичной прибыль −1,37 млн ₽, маржа −88 %, ROI −47 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); в описании: скважина, газ.
До ст. Храпуново ≈1,2 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18468
Рейтинг 36/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 284 494 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 707 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 793 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 622 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 10 сот. | 4 400 000 | 440 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мир СНТ | 6,7 сот. | 1 650 000 | 246 269 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 6,2 сот. | 5 200 000 | 838 710 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тэповец СНТ | 6,2 сот. | 4 600 000 | 741 936 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Радуга СНТ | 6,2 сот. | 7 200 000 | 1 161 290 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | имени Воровского пос. | 5,8 сот. | 2 450 000 | 422 414 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | имени Воровского пос. | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 4 790 000 | 399 167 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ясень СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 490 / 43 333 / 82 222 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 941 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 844 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 747 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 553 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 372 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −88 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 49 м² | 6,2 сот. | 1 200 000 | 24 490 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Здоровье СНТ | 46 м² | 6,8 сот. | 6 499 000 | 141 283 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Локомотив-3 СНТ | 45 м² | 6,3 сот. | 1 950 000 | 43 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | имени Воровского пос. | 48 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Фрязево пос. | 45 м² | 6 сот. | 1 599 999 | 35 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Надежда СНТ | 45 м² | 6,2 сот. | 2 700 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юбилейное СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 680 000 | 42 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | имени Воровского пос. | 50 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Алешинские Сады СНТ | 49 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 59 184 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Новое Борилово КП | 45 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 82 222 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, щитовой дом, плюс летняя кухня 6на3, есть летний душ, сарай на участке площадью 6 соток Газ проходит по границе участка, вода летний водопровод центральный, две теплицы, есть абиссинская скважина, туалет на улице, до ЖД станции 15 минут пешком. Просмотр по выходным.