Носовихинское ш., 48 км от МКАД
Улитино д., Павлово-Посадский гор. округ
Дача 56,9 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 2,39 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 05.03.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 68 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 301 тыс. → дом ≈2,09 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,03 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,89 млн / целевая ≈2,6 млн / пессимист. ≈2,31 млн → от пессимистичной прибыль −758 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня.
До ст. Ленская ≈2 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18466
Рейтинг 31/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 626 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 301 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 089 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 714 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Улитино д. | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Керамик СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Улитино д. | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Евсеево ДП | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Керамик СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Керамик СНТ | 12,5 сот. | 272 600 | 21 808 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ромашка СНТ | 11 сот. | 450 000 | 40 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Евсеево ДП | 11,3 сот. | 455 000 | 40 265 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Улитино д. | 11,3 сот. | 420 000 | 37 168 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Улитино д. | 14 сот. | 3 100 000 | 221 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 038 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 077 / 46 042 / 81 667 |
| цена объекта | 2 390 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 031 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 889 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 745 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 600 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 311 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -758 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ромашка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Улитино д. | 63 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Текстильщик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 44 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Текстильщик СНТ | 67,4 м² | 5,3 сот. | 2 500 000 | 37 092 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Сосновый Бор ДНТ | 60 м² | 10 сот. | 4 900 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Грибовское СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 3 450 000 | 57 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Электроугли СНТ | 53,2 м² | 5,3 сот. | 3 500 000 | 65 789 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Текстильщик СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 23 077 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Родник СНТ | 64 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 39 062 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Садовник СНТ | 72 м² | 8 сот. | 3 450 000 | 47 917 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.03.2026 | 4 500 000 | история площадки |
| 25.03.2026 | 3 900 000 (−600 000) | история площадки |
| 10.04.2026 | 3 400 000 (−500 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 2 900 000 (−500 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 2 990 000 (+90 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 2 950 000 (−40 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 2 790 000 (−160 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 550 000 (−240 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 2 390 000 (−160 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 390 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный дом на участке 8 соток, огорожен, вода в летний сезон, электричество, баня( требует ремонта), хоз блок. По всем вопросам просьба писать или звонить.