Носовихинское ш.
Балашиха г., Балашиха гор. округ
Дом 47 м², участок 7 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,35 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 82/100 · уверенность 46 %
Земля ≈572 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 4 млн → дом −653 тыс. ₽, −14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 69 тыс.–395 тыс. ₽/м², медиана 303 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,42 млн / целевая ≈10,28 млн / пессимист. ≈9,13 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,45 млн ₽, маржа 60 %, ROI 148 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: септик (по описанию).
До ст. Салтыковская ≈0,2 км по прямой; до МКАД на машине ≈9 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18461
Рейтинг 82/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, км от МКАД); аналогов 3 (разброс ₽/м² 111 %); данные есть по 55 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 52.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | нет данных — не считается | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.5 |
| участок | 5 | 27 % | 2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 17.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.9 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 571 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 4 003 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −653 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −13 894 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 18,3 сот. | 32 760 000 | 1 790 164 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 5 сот. | 10 000 000 | 2 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 9 сот. | 12 500 000 | 1 388 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 5,9 сот. | 8 000 000 | 1 355 932 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 4 сот. | 3 900 000 | 975 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 9,8 сот. | 13 500 000 | 1 377 551 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8,3 сот. | 11 488 500 | 1 384 157 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 750 / 302 778 / 394 737 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 418 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 847 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 276 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 134 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 446 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 148 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 48 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 36 м² | 7,5 сот. | 10 900 000 | 302 778 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | Дятловка д. | 38 м² | 6 сот. | 15 000 000 | 394 737 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 3 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный участок с дачей на 7 сотках компактный, ровный, аккуратно огороженный забором, с удобным круглогодичным подъездом, так что приезжать сюда можно в любую погоду без лишних забот; до станции Мцд Салтыковская всего 10 минут спокойным шагом, а это значит, что до Москвы легко добраться без пробок и нервотрёпки; сам дом, конечно, ждёт ваших заботливых рук и небольшого освежающего ремонта отличная возможность вдохнуть в него новую жизнь и сделать интерьер по своему вкусу; отопление электрическое, своя вода из колодца, септик на месте, и при этом вся необходимая инфраструктура буквально в двух шагах: детский сад, школа, супермаркеты, аптеки, автобусные остановки. Звоните, с радостью расскажу подробности и покажу всё вживую!