Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Новое Титово д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 54 м², участок 30 сот., 1917 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 19.09.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈115 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,01 млн / целевая ≈2,71 млн / пессимист. ≈2,41 млн → от пессимистичной прибыль −272 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Авсюнино ≈1,5 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1846
Рейтинг 16/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 114 732 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 442 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Новое Титово д. | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старое Титово д. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старое Титово д. | 3,3 сот. | 2 000 000 | 606 061 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старое Титово д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старое Титово д. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Авсюнино пос. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дорохово д. | 11 сот. | 1 750 000 | 159 091 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дорохово д. | 16 сот. | 2 800 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дорохово д. | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дорохово д. | 10 сот. | 1 499 999 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 630 / 51 665 / 86 538 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 010 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 860 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 709 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 408 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -272 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Старое Титово д. | 57 м² | 30 сот. | 2 850 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Понарино д. | 50 м² | 15 сот. | 2 650 000 | 53 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Степановка д. | 53,1 м² | 15 сот. | 4 000 000 | 75 330 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Мисцево д. | 50,2 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 69 721 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Лира СНТ | 54 м² | 20 сот. | 1 600 000 | 29 630 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Рудне-Никитское д. | 50 м² | 20 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Петрушино д. | 52 м² | 16 сот. | 4 500 000 | 86 538 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Заполицы д. | 57 м² | 30 сот. | 2 000 000 | 35 088 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Заполицы д. | 50 м² | 15 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Рудне-Никитское д. | 60,6 м² | 18 сот. | 3 050 000 | 50 330 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдаётся дом из бpевнa, построeнный в 1917 году, плoщадью 54 м2. Раcпoложен на прocтopнoм участке в 30 сoтoк, кaтeгoрия земли ИЖC. Дом тpeбует рeмoнта, нo oблaдаeт бoльшим пoтeнциaлoм для coздaния уютного загорoдного жилья. В доме ecть теppaca или веpандa, чтo дoбaвляет кoмфоpта и уюта.На участке имеется колодец для водоснабжения. Газ проходит по границе участка, что облегчает подключение. Санузел находится на улице. Дом одноэтажный, с одной комнатой,кухней и печкой.Транспортная доступность обеспечена железнодорожной станцией поблизости. В шаговой доступности школа, что удобно для семей с детьми.