Носовихинское ш., 23 км от МКАД
Полтево ТСН, Богородский гор. округ
Дом 43 м², участок 6 сот.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 49/100 · уверенность 64 %
Земля ≈455 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,73 млн → дом ≈670 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 64 тыс.–162 тыс. ₽/м², медиана 122 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,93 млн / целевая ≈4,44 млн / пессимист. ≈3,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈297 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 8 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Вишняково ≈3,1 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №18459
Рейтинг 49/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 16 % | 6.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 70 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 454 977 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 730 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 670 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 581 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Полтево ТСН | 6,3 сот. | 2 832 000 | 449 524 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Полтево ТСН | 10 сот. | 5 450 000 | 545 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Полтево ТСН | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восточная деревня КП | 10,1 сот. | 4 762 480 | 471 533 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 6,2 сот. | 2 590 000 | 417 742 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Полтево ТСН | 14,2 сот. | 6 702 400 | 472 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восточная деревня КП | 11,9 сот. | 5 621 520 | 472 397 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 6,8 сот. | 3 290 000 | 483 824 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Восточная деревня КП | 7,1 сот. | 3 346 480 | 471 335 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восточная деревня КП | 9,6 сот. | 3 900 000 | 406 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 039 / 122 500 / 162 500 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 934 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 687 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 441 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 947 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 297 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Полтево д. | 46 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 123 913 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | 41,2 м² | 4,4 сот. | 4 850 000 | 117 718 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Полтево д. | 40 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 137 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Исаково д. | 40 м² | 7,5 сот. | 6 500 000 | 162 500 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | 40,6 м² | 7,5 сот. | 2 600 000 | 64 039 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | Вишняково д. | 40 м² | 4 сот. | 3 199 000 | 79 975 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 40 м² | 9 сот. | 5 500 000 | 137 500 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 40 м² | 9 сот. | 4 850 000 | 121 250 | снято (цена объявления) 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | 40 м² | 9 сот. | 4 950 000 | 123 750 | снято (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Исаково д. | 40 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 16.05.2026 | 3 400 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 88857080. Участок с новым домом в СНТ "Полтево-2" Площадь дома: 43 м Площадь участка: 6 соток (межевание выполнено) ЛОКАЦИЯ Расстояние до МКАД всего 18 км. Прямой выезд на новую трассу М-12 поездка до Москвы занимает около 40 минут даже в