Носовихинское ш., 49 км от МКАД
Логиново д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,35 млн ₽; цена не менялась с 11.06.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 261 тыс. → дом ≈2,09 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,59 млн / целевая ≈2,33 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль −826 тыс. ₽, маржа −40 %, ROI −28 %.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Назарьево ≈6,2 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18455
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 532 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 261 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 089 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 780 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Логиново д. | 10,9 сот. | 590 000 | 54 128 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Логиново д. | 22,9 сот. | 2 500 000 | 109 170 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Логиново д. | 6,4 сот. | 1 400 000 | 218 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Логиново д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Логиново д. | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Логиново д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Логиново д. | 10,6 сот. | 234 000 | 22 075 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровский Лес дп | 12,3 сот. | 800 000 | 65 041 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Логиново д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Логиново ДНП | 7,2 сот. | 1 200 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 800 / 52 000 / 73 879 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 589 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 460 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 330 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 071 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -826 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Логиново ДНП | 51,5 м² | 7,9 сот. | 3 400 000 | 66 019 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ефимовский Лес ДНП | 50 м² | 6,4 сот. | 2 800 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | 50 м² | 5,2 сот. | 1 590 000 | 31 800 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | Агро СНТ | 52 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 41 346 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Природа-2 СНТ | 50 м² | 4 сот. | 990 000 | 19 800 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Гора д. | 51,3 м² | 6 сот. | 3 790 000 | 73 879 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Малинка СНТ | 48 м² | 5,1 сот. | 1 000 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 51 м² | 5,5 сот. | 2 900 000 | 56 863 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | 50 м² | 6,1 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Гора д. | 55 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 57 273 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 2 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом из бруса, первый этаж обложен кирпичем, косметическим ремонтом. Двухэтажное строение расположено на участке площадью 6 соток, возможно увеличить участок, дом в деревне Логиново, Дом оснащен газовым отоплением, водоснабжение осуществляется через скважину. Санузел находится на улице. На первом этаже расположена одна большая комната и две комнаты на втором, а также кухня-гостиная. Участок огорожен, есть место для отдыха на свежем воздухе. До ближайшего магазина можно дойти пешком. Асфальтированная дорога обеспечивает удобный подъезд к дому. Отличное предложение для тех, кто ищет спокойствие загородной жизни с доступом к городской инфраструктуре.