Носовихинское ш., 20 км от МКАД
Мирный СНТ, Богородский гор. округ
Дача 46 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,99 млн; первая цена 1,99 млн ₽ от 02.06.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈259 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,64 млн / целевая ≈2,38 млн / пессимист. ≈2,11 млн → от пессимистичной прибыль −153 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −7 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Колонтаево ≈2,9 км по прямой; до МКАД 20 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18449
Рейтинг 39/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 97 % | 6.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 259 327 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 075 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Шахтер СТ | 6,3 сот. | 2 000 000 | 317 460 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Отделка СНТ | 6 сот. | 2 100 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Трактор СНТ | 6,5 сот. | 1 900 000 | 292 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Уголек СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Нерудник СНТ | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Салют-2 СНТ | 8 сот. | 15 000 000 | 1 875 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Слава СНТ | 7 сот. | 3 100 000 | 442 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сокол СНТ | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Тонар-Втормет СНТ | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 50 сот. | 15 500 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 800 / 52 822 / 70 000 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 640 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 508 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 376 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 112 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -153 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Уголек СНТ | 45 м² | 8 сот. | 5 995 000 | 133 222 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | ТЭЦ-12 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 58 889 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Елизаветино пос. | 48,4 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 34 091 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | имени Воровского пос. | 45 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Здоровье СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | имени Воровского пос. | 49,4 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 53 644 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | имени Воровского пос. | 45 м² | 8 сот. | 5 700 000 | 126 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | имени Воровского пос. | 50 м² | 6 сот. | 1 890 000 | 37 800 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Гранит СНТ | 50 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 490 000 | 29 800 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 1 990 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 1 800 000 (−190 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в жилом состоянии с большим прямоугольным участком 8 соток. На участке находятся дачный дом и хозблок, много плодовых деревьев, кустарников и цветов. Есть летний водопровод и электричество. Живописное место с большим количеством зелени. Очень развитое и ухоженное садовое товарищество, много людей живут круглый год. ЖД станция "Электроугли" в 15 минутах на общественном транспорте. Собственник! В услугах риелторов и агентств недвижимости не нуждаюсь!