Носовихинское ш., 47 км от МКАД
Павловский Посад г., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 43 м², участок 1 сот., бревно, 1967 год.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 15.06.2025.
Рейтинг 59/100 · уверенность 41 %
Земля ≈431 тыс. ₽/сот. × 1 сот. = 431 тыс. → дом ≈1,27 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 197 тыс.–197 тыс. ₽/м², медиана 197 тыс.
Ремонт ≈860 тыс. ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Павловский Посад ≈0,7 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18448
Рейтинг 59/100 · уверенность 41 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 34 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 27 |
| торг | 5 | 100 % | 11.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 11.9 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 431 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 431 000 ₽ (1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 269 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 512 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 12 сот. | 6 300 000 | 525 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 2 сот. | 1 850 000 | 925 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 5 сот. | 3 275 000 | 655 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 7,6 сот. | 4 000 000 | 526 316 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 14,8 сот. | 9 600 000 | 648 649 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 4,8 сот. | 3 750 000 | 781 250 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 50 сот. | 20 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 5 сот. | 3 450 000 | 690 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 196 560 / 196 560 / 196 560 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.2 км | 40,7 м² | 1,5 сот. | 8 000 000 | 196 560 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 08.07.2025 | 2 700 000 (−800 000) | история площадки |
| 02.05.2026 | 2 100 000 (−600 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 1 700 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаются 2 комнаты в одноэтажном многоквартирном доме в шаговой доступности от центрального ЖД и Авто вокзалов (1 км) Общий коридор и туалет на двоих владельцев. Есть централизованное газо и водоснабжение. Отдельно кухня с душевой кабиной. Благодаря газовой колонке есть отопление и горячая вода. Косметический ремонт, кроме одной комнаты.