Носовихинское ш., 38 км от МКАД
Новый Свет СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 63,2 м², участок 7,3 сот., брус.
Цена 2,13 млн ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 159 тыс. → дом ≈1,97 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 42 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈1,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,18 млн / целевая ≈2,86 млн / пессимист. ≈2,54 млн → от пессимистичной прибыль −434 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Казанское ≈1,9 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18445
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 30 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 727 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 159 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 971 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 187 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Связист-2 СНТ | 7,5 сот. | 690 000 | 92 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новый Свет СНТ | 10,1 сот. | 225 200 | 22 297 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Криулино д. | 21 сот. | 7 900 000 | 376 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Криулино д. | 25,9 сот. | 4 169 800 | 160 996 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Криулино д. | 21,9 сот. | 2 432 200 | 111 059 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Криулино д. | 12,2 сот. | 266 200 | 21 820 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Криулино д. | 17,3 сот. | 367 000 | 21 214 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Криулино д. | 13,8 сот. | 299 400 | 21 696 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Криулино д. | 10 сот. | 223 600 | 22 360 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Криулино д. | 15,4 сот. | 329 800 | 21 416 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 164 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 58 312 / 70 000 |
| цена объекта | 2 130 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 810 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 176 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 017 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 858 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 541 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -433 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Иванисово с. | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Бытовик СНТ | 60 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Ягодка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 690 000 | 28 167 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Родник СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 799 000 | 62 200 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Фрязевский Садовод СНТ | 50 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Фрязевский Садовод СНТ | 80 м² | 10 сот. | 4 690 000 | 58 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Энергетик СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 2 130 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 130 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, расположенная в Снт "Связист-2" Павлопосадский район, д. Криулино, Московской области. Земельный участок правильной формы, вид разрешенного использования: для садоводства. На участке 7,31 соток расположены: каркасно-щитовой летний дом 63,2 кв. М., фундамент-ленточный. На 1 этаже две небольшие комнаты и большая кухня, на 2 этаже одна комната под крышей + по бокам большая и маленькая кладовка. К дому пристроен хозблок. Дом оформлен как садовый. Помимо дома на участке стоит баня из бруса 6х3 (предбанник, помывочная)+веранда 6х2. Уличный туалет. Имеется собственный колодец для полива. Коммуникации: электричество. Участок угловой, огорожен забором (сетка-рабица). Требуется привести в порядок участок и дом (два года никто не приезжал). Снт "Связист-2" находится в 52 км до Мкад Горьковское ш., 49 км до Мкад Носовихинское шоссе, въезд в Снт автоматические ворота. Чистая продажа с налогом, наследство менее 3х лет, 1 собственник.