Носовихинское ш., 49 км от МКАД
Улитино д., Павлово-Посадский гор. округ
Дача 63 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 15.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 68 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 236 тыс. → дом ≈2,46 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,85 млн / целевая ≈2,57 млн / пессимист. ≈2,28 млн → от пессимистичной прибыль −1,07 млн ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь.
До ст. Ленская ≈1,9 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18444
Рейтинг 22/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 3 % | 0.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 316 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 236 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 464 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 111 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ромашка СНТ | 11 сот. | 450 000 | 40 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Улитино д. | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Улитино д. | 14 сот. | 3 100 000 | 221 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Улитино д. | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ромашка СНТ | 7,9 сот. | 1 900 000 | 240 506 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Керамик СНТ | 12,5 сот. | 272 600 | 21 808 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Евсеево ДП | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Керамик СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Евсеево ДП | 7 сот. | 1 890 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Евсеево ДП | 11,3 сот. | 455 000 | 40 265 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 077 / 46 042 / 65 789 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 853 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 710 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 568 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 282 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 073 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ромашка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Улитино д. | 56,9 м² | 8 сот. | 2 390 000 | 42 004 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Текстильщик СНТ | 67,4 м² | 5,3 сот. | 2 500 000 | 37 092 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Текстильщик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 44 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Текстильщик СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 23 077 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Родник СНТ | 64 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 39 062 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Садовник СНТ | 72 м² | 8 сот. | 3 450 000 | 47 917 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Грибовское СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 3 450 000 | 57 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Заозерье-280 СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 53 846 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Электроугли СНТ | 53,2 м² | 5,3 сот. | 3 500 000 | 65 789 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесён Аванс! Уютный дачный домик для проведения хорошего времени на природе. Дом 63 м, кв, на ленточном фундаменте (конструктив дома -кирпич). Участок ровный, сухой, огорожен со всех сторон. Дороги чистят в зимний период, многие проживают круглый год. Имеется терраса для дружных, семейных посиделок. На территории растут садово плодовые деревья. В доме печь, для теплых вечеров под интересное кино или передачу. Две комнаты, кухня, вода летняя, центральная, газовая плита от баллона, мебель остаётся, пластиковые окна. На участке есть сан уз (бои/торф). Бытовка в которой располагается душ (бойлер с горячей водой) и мастерская для складирования хоз. Предметов. Удoбнoе раcполoжeние, пoзволит Baм зa 10 мин дoбрaться дo центpaльнoгo Авто и ЖД вокзaла, так жe oстaнoвка pядом с Cнт. B шaговoй дoступнocти д. Eвcеeвo, гдe рaсполoжeны мaгaзины, пункты выдaчи Oзон и Валберис и тп. Так же рядом располагаются два озера для купания и отдыха. Документы готовы к продаже; 1 взрослый собственник, дом зарегистрированный (Жилой), земельный участок размежеван и границы установлены! Приглашаю на просмотр, Очень хорошее предложение.