Носовихинское ш., 40 км от МКАД
Керамист СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 58 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 23.10.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 76/100 · уверенность 57 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 257 тыс. → дом ≈1,64 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 70 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,42 млн / целевая ≈5,78 млн / пессимист. ≈5,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,46 млн ₽, маржа 48 %, ROI 92 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Казанское ≈2,4 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18441
Рейтинг 76/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 882 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 257 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 643 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 328 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Подмосковные вечера ДНП | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Большое Рахманово пос. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 11,5 сот. | 450 000 | 39 130 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | ЛПХ Большое Рахманово пос. | 45 сот. | 2 900 000 | 64 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Большое Рахманово пос. | 11 сот. | 390 000 | 35 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Керамист СНТ | 10,5 сот. | 212 360 | 20 225 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шелковик СНТ | 15,7 сот. | 850 000 | 54 140 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подмосковные вечера ДНП | 21 сот. | 1 200 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подмосковные вечера ДНП | 8,1 сот. | 1 599 000 | 197 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подмосковные вечера ДНП | 11,6 сот. | 1 190 000 | 102 586 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 018 / 105 000 / 113 043 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 424 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 103 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 782 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 139 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 464 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 92 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Дмитрово д. да: «санузел» + «под ключ» | 62 м² | 6 сот. | 6 510 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Грибовское СНТ да: «туалет и в доме» + «ремонт» | 57,5 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 113 043 | снято (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | да: «санузел» + «теплый пол» | 55,7 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 70 018 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.10.2025 | 2 300 000 | история площадки |
| 11.11.2025 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 1 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 1 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 1 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 22.06.2026 | 1 900 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом в СТ Керамист. СТ находиться в 1 км. От города Павловский Посад. Рядом вся инфраструктура города. Автобусная остановка. Дом из бруса. Фундамент ленточный. Отопление печь. 2 комнаты и кухня. Участок сухой, правильный. Посажены плодовые деревья и кустарники. Возможно проживание до стойких холодов. На участке свой колодец. Вода питьевая. 2 хоз. Блока, душ, туалет. В Снт газификация в 2027году.