Носовихинское ш., 14 км от МКАД · земля с домом
Нарцисс СНТ, Богородский гор. округ
Дом 25 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «Утеплённый домик 25 кв м (веранда открытая 10 кв м, комната 15 кв м), электричество, теплица якорная 18 кв м, абиссинский колодец 5,5 м(отключен), забор…»
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 26.09.2025.
Рейтинг 64/100 · уверенность 58 %
Земля ≈222 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,33 млн → дом ≈869 тыс. ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 120 тыс.–320 тыс. ₽/м², медиана 150 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,76 млн / целевая ≈3,38 млн / пессимист. ≈3,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈636 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 27 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Вишняково ≈2,2 км по прямой; до МКАД 14 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18439
Рейтинг 64/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 54 % | 26.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 80 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 221 790 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 331 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 869 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 760 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Полтево-2 СНТ | 8,3 сот. | 1 600 000 | 192 771 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Полтево-2 СНТ | 5,8 сот. | 1 050 000 | 181 034 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нарцисс СНТ | 8 сот. | 4 500 000 | 562 500 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 8,8 сот. | 2 190 000 | 248 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Жаворонок СНТ | 18,8 сот. | 4 000 000 | 212 766 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полтево-2 СНТ | 7,5 сот. | 4 320 000 | 576 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 4 сот. | 1 750 000 | 437 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 9 сот. | 4 900 000 | 544 444 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Полтево ТСН | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 23,3 сот. | 21 000 000 | 901 288 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 119 600 / 150 192 / 320 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 758 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 570 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 382 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 006 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 636 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | 26 м² | 4,4 сот. | 5 000 000 | 192 308 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | 25,7 м² | 7 сот. | 6 800 000 | 264 591 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | 2-й Бисеровский Участок пос. | 25 м² | 7,5 сот. | 4 000 000 | 160 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Вишняково д. | 28,2 м² | 4 сот. | 3 450 000 | 122 340 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Полтево ТСН | 20 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 137 500 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Пуршево д. | 25 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 320 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | 25 м² | 5,3 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | 21 м² | 5,5 сот. | 5 300 000 | 252 381 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | Тихие Зори СНТ | 26 м² | 6,3 сот. | 3 650 000 | 140 385 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Дружба СНТ | 25 м² | 3 сот. | 2 990 000 | 119 600 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.09.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 30.03.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
6 соток, земли садоводство. Соседи Пмж. Утеплённый домик 25 кв м (веранда открытая 10 кв м, комната 15 кв м), электричество, теплица якорная 18 кв м, абиссинский колодец 5,5 м(отключен), забор, ворота откидные, деревья, кусты, пруд., торг уместен.