Носовихинское ш., 70 км от МКАД
Восход СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 48 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 2 млн ₽, поднимали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 09.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈982 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,77 млн / целевая ≈1,59 млн / пессимист. ≈1,42 млн → от пессимистичной прибыль −1,14 млн ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Назарьево ≈2,4 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18433
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 018 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 982 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 458 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Гридино д. | 13 сот. | 3 000 000 | 230 769 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гридино д. | 10 сот. | 2 350 000 | 235 000 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гридино д. | 18 сот. | 3 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гридино д. | 30 сот. | 4 550 000 | 151 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гридино д. | 10 сот. | 1 790 000 | 179 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Восход СНТ | 5,4 сот. | 1 200 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гридино д. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Восход СНТ | 10 сот. | 1 790 000 | 179 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гридино д. | 9 сот. | 8 000 000 | 888 889 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бяльково д. | 10,1 сот. | 970 000 | 96 040 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 812 / 37 084 / 52 058 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 770 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 682 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 593 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 416 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 144 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Отрадное Ветеран СНТ | 49 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 71 429 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Литейщик СНТ | 55 м² | 7,5 сот. | 5 200 000 | 94 545 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Улитино д. | 48 м² | 6 сот. | 999 000 | 20 812 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Природа-2 СНТ | 45 м² | 4 сот. | 1 650 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Восход СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 41 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Жемчужный КП | 50 м² | 8,8 сот. | 1 640 000 | 32 800 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Виктория СНТ | 44 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Борисово д. | 48 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Ветеран СНТ | 45 м² | 4,5 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Виктория СНТ | 41,3 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 52 058 | в продаже 04.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 15.06.2026 | 2 000 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже дача в Снт "Восход", деревня Гридино. Прекрасный вариант для отдыха на природе. Ухоженный земельный участок, площадью 6 соток (600 м2). Преимущества: . - Металлический забор по периметру, ворота для заезда автомобиля. - Скважина, уличный туалет и душ, хоз блок для хранения инвентаря. - Плодовые деревья и кустарники. -Для любителей урожая, 3 вспаханные грядки. . - Ровный участок, удобный заезд, ухоженные дорожки. Дом 48 кв. М. Состоит из 3 жилых комнат и кухни. В доме есть пространство, для заведения коммуникация для санузла. Дом Блочный, фундамент бетон. Расположение: До города Дрезна 10 минут на машине,~30 минут пешком. В городе есть ж/д вокзал; на электричке до Москвы примерно 1:40 часа.