Носовихинское ш., 32 км от МКАД
имени Воровского пос., Богородский гор. округ
Дом 56,5 м², участок 7,6 сот., каркас, 1980 год.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 65 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 7,6 сот. = 1,52 млн → дом ≈280 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–172 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,03 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,09 млн / целевая ≈3,69 млн / пессимист. ≈3,27 млн → от пессимистичной прибыль ≈715 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет.
До ст. Храпуново ≈1,2 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18408
Рейтинг 66/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 56 % | 23.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 33 % | 2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 520 000 ₽ (7,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 280 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 956 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | имени Воровского пос. | 5,4 сот. | 1 000 000 | 185 185 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | имени Воровского пос. | 10,5 сот. | 2 650 000 | 252 381 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | имени Воровского пос. | 50 сот. | 10 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | имени Воровского пос. | 6,7 сот. | 2 550 000 | 380 597 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Клен СНТ | 10 сот. | 3 750 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 10 сот. | 3 550 000 | 355 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алешкинские сады СДТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 030 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 67 050 / 172 222 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 094 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 889 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 685 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 275 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 715 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.3 км | Новое Борилово КП | 55 м² | 8 сот. | 7 700 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Юбилейный СНТ | 60 м² | 4 сот. | 3 400 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Рассвет СНТ | 67,5 м² | 5,4 сот. | 3 700 000 | 54 815 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Русавкино-Заречное КП | 54 м² | 6 сот. | 9 300 000 | 172 222 | снято (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | 57,7 м² | 10 сот. | 24 100 000 | 417 678 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | Отдых СНТ | 70 м² | 6,4 сот. | 4 200 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Обухово пгт | 63,6 м² | 8,4 сот. | 6 990 000 | 109 906 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Обухово пгт | 63,6 м² | 8,4 сот. | 6 990 000 | 109 906 | снято (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Энергетик СНТ | 52,2 м² | 4,2 сот. | 3 500 000 | 67 050 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Русь-Обухово СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
участок 2082 СНТ Алешинские сады вблизи пос.им Воровского.участок ровный сухой, правильной формы, огорожен за забором лес. Поблизости водоемы для отдыха, магазины на территории, СНТ охраняется. Водопровод летний с мая по .октябрь.Дом каркасный, двух этажный , фундамент высокий. Дом и участок зарегистрированы 50:16:0703036****, один взрослый собственник.