Носовихинское ш., 29 км от МКАД
Сокол СНТ, Богородский гор. округ
Дом 180 м², участок 9 сот., дерево, 2024 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 84/100 · уверенность 59 %
Земля ≈259 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 2,33 млн → дом ≈666 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 48 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈3,6 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,3 млн / целевая ≈11,97 млн / пессимист. ≈10,64 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,49 млн ₽, маржа 42 %, ROI 73 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Колонтаево ≈3,4 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18406
Рейтинг 84/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: фото); аналогов 3 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 259 327 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 334 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 666 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Тонар-Втормет СНТ | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тонар-Втормет СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тонар-Втормет СНТ | 18 сот. | 13 000 000 | 722 222 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Трактор СНТ | 6,5 сот. | 1 900 000 | 292 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нерудник СНТ | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шахтер СТ | 6,3 сот. | 2 000 000 | 317 460 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кудиново с. | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кудиново с. | 11 сот. | 5 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кудиново с. | 15,1 сот. | 8 300 000 | 549 669 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Отделка СНТ | 6 сот. | 2 100 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 180 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 672 / 78 788 / 93 947 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 304 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 639 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 974 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 643 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 493 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 73 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Звезда СНТ да: «с/у» + «мебель» | 178,3 м² | 8,3 сот. | 8 500 000 | 47 672 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Бисерово-Озерное КП да: «ванных» + «теплым полом» | 190 м² | 8,1 сот. | 17 850 000 | 93 947 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | да: «санузла» + «меблирован» | 165 м² | 8,5 сот. | 13 000 000 | 78 788 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Рядом трасса М-12. Доехать до МКАД можно за 35 минут. Большой дом. Строили для себя Необходимо достроить. соседи живут круглогодично. Статус дома- жилой, можно сразу прописаться. Первый этаж- бревно, второй - каркас. Крыща - металлочерепица. Продаю в связи с переездом.