Носовихинское ш., 43 км от МКАД
Павловский Посад г., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 94,5 м², участок 5 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 18.03.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 65 %
Земля ≈431 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 2,16 млн → дом ≈1,34 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,79 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,87 млн / целевая ≈5,29 млн / пессимист. ≈4,7 млн → от пессимистичной прибыль −67 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: канализация — есть; газ — есть; отопление — газовый котёл; свет — есть.
До ст. Вохна ≈0,3 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18386
Рейтинг 42/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 431 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 156 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 344 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 222 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 6 сот. | 3 600 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 11 сот. | 6 500 000 | 590 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 8 сот. | 4 400 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 7,5 сот. | 5 000 000 | 666 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 8,5 сот. | 2 800 000 | 329 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 9 сот. | 2 800 000 | 311 111 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 5 550 000 | 555 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 20 сот. | 8 500 000 | 425 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6,7 сот. | 4 000 000 | 597 015 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 94,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 790 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 111 / 61 846 / 109 091 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 873 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 579 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 286 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 698 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -67 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Деулинская Слобода СНТ | 94 м² | 5 сот. | 5 000 000 | 53 191 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Грибовское СНТ | 96 м² | 6,2 сот. | 4 300 000 | 44 792 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 85 м² | 7 сот. | 8 170 000 | 96 118 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Грибово 2 ДНП | 92 м² | 6 сот. | 7 450 000 | 80 978 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 86 м² | 7 сот. | 4 350 000 | 50 581 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | Литейщик СНТ | 90 м² | 7,2 сот. | 1 990 000 | 22 111 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Фомино д. | 89 м² | 7 сот. | 7 000 000 | 78 652 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Фомино д. | 100 м² | 7 сот. | 7 050 000 | 70 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Грибовское СНТ | 100 м² | 6,2 сот. | 4 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 82,5 м² | 3,6 сот. | 9 000 000 | 109 091 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.03.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 17.04.2026 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Это полдома с отдельным входом и с отдельным земельным участком 5 соток. Под Ипотеку Не Подходит, по тому что полдома! По документам и фактически отделена от другой половины дома, имеется свой кадастровый номер. Дом и земля в собственности. Находится в 5 минутах пешком от станции "Вохна". Ижс, прописка. Центральные коммуникации: холодная вода, газ, канализация, электричество. Есть Агв. Требуется ремонт (смотрите фото). Есть асфальтированная дорога и кирпичный гараж на участке.