Носовихинское ш., 47 км от МКАД
Родничок СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 5,2 сот., бревно.
Цена 1,59 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 21.05.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 62 %
Земля ≈208 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 1,08 млн → дом ≈509 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,35 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,36 млн / целевая ≈2,13 млн / пессимист. ≈1,89 млн → от пессимистичной прибыль −362 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Ленская ≈2,6 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18385
Рейтинг 36/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 24 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 11 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 207 857 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 081 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 509 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 180 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Текстильщик СНТ | 6,1 сот. | 1 500 000 | 245 902 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березки СНТ | 9 сот. | 1 890 000 | 210 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березки СНТ | 7 сот. | 1 450 000 | 207 143 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Евсеево д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фиалка СНТ | 6 сот. | 2 499 000 | 416 500 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Евсеево д. | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Евсеево д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Текстильщик-1 СНТ | 5,5 сот. | 2 900 000 | 527 273 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Евсеево д. | 5 сот. | 2 600 000 | 520 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 800 / 48 000 / 73 879 |
| цена объекта | 1 590 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 351 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 362 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 244 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 126 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 890 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -361 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Природа-2 СНТ | 50 м² | 4 сот. | 990 000 | 19 800 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 51 м² | 5,5 сот. | 2 900 000 | 56 863 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Агро СНТ | 52 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 41 346 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 48,2 м² | 7 сот. | 8 400 000 | 174 274 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 46,7 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 64 240 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Малинка СНТ | 48 м² | 5,1 сот. | 1 000 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Гора д. | 51,3 м² | 6 сот. | 3 790 000 | 73 879 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радуга СНТ | 46 м² | 5 сот. | 2 850 000 | 61 957 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 50 м² | 6,1 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Родничок СНТ | 43 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 46 512 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 1 650 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 1 590 000 (−60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 590 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 546006. Продается дача в Снт Родничок. Каркасный дачный дом, на первом этаже просторная комната, также имеется мансардный этаж. На участке расположен уличный туалет, сарай для хранения инвентаря. Участок 5,2 сотки с плодовыми насаждениями. На участке имеется скважина с чистой водой. Электричество 7,5 квт можно подать заявку на увеличение до 15 квт. 1 взрослый собственник, более 5 лет. Свободная продажа. Оперативный показ.