Носовихинское ш., 14 км от МКАД
Полтево ТСН, Богородский гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 02.04.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 51 %
Земля ≈455 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,73 млн → дом ≈20 тыс. ₽, 1 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 73 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,88 млн / целевая ≈1,69 млн / пессимист. ≈1,5 млн → от пессимистичной прибыль −1,24 млн ₽, маржа −82 %, ROI −45 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Вишняково ≈3,1 км по прямой; до МКАД 14 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18374
Рейтинг 36/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 454 977 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 730 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 20 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 000 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Полтево ТСН | 6,3 сот. | 2 832 000 | 449 524 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Полтево ТСН | 10 сот. | 5 450 000 | 545 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Полтево ТСН | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 6,2 сот. | 2 590 000 | 417 742 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Восточная деревня КП | 10,1 сот. | 4 762 480 | 471 533 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 6,8 сот. | 3 290 000 | 483 824 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Полтево ТСН | 14,2 сот. | 6 702 400 | 472 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Восточная деревня КП | 11,9 сот. | 5 621 520 | 472 397 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Восточная деревня КП | 9,6 сот. | 3 900 000 | 406 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Восточная деревня КП | 7,1 сот. | 3 346 480 | 471 335 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 727 / 93 750 / 140 000 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 875 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 781 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 688 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 500 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 237 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −82 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Тихие Зори СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | имени Воровского пос. | 20 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 82 500 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Орбита-3 СНТ | 22 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 72 727 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | 25 м² | 5,3 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 13.05.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 950 000 (−250 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 750 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный садовый домик площадью 20 кв. М на участке 6 соток в Снт Полтево. Дом двухэтажный, с деревянной лестницей, ведущей на второй этаж. В доме две комнаты, ремонт требуется. На участке имеется колодец для водоснабжения. Санузел расположен на улице. До участка ведет асфальтированная дорога, что обеспечивает удобный подъезд. Электричество подключено. Дом находится в садовом некоммерческом товариществе, что позволяет наслаждаться тишиной и природой.