Носовихинское ш., 40 км от МКАД
Родник СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 64 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 67 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 438 тыс. → дом ≈2,06 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,77 млн / целевая ≈2,5 млн / пессимист. ≈2,22 млн → от пессимистичной прибыль −987 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Казанское ≈2,6 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18370
Рейтинг 27/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 960 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 438 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 062 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 219 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | ЛПХ Игнатово пос. | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Игнатово д. | 10,4 сот. | 790 000 | 75 962 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Казанское Полесье ДНП | 13,3 сот. | 2 000 000 | 150 376 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | ЛПХ Игнатово пос. | 10,1 сот. | 449 000 | 44 455 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Казанское Полесье ДНП | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | ЛПХ Игнатово пос. | 12,3 сот. | 890 000 | 72 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | ЛПХ Игнатово пос. | 20 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Игнатово д. | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Казанское Полесье ДНП | 10,3 сот. | 2 490 000 | 241 748 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | ЛПХ Сонин Луг пос. | 10,7 сот. | 800 000 | 74 766 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 250 / 44 167 / 65 789 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 773 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 634 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 496 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 218 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -987 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Электроугли СНТ | 53,2 м² | 5,3 сот. | 3 500 000 | 65 789 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Садовник СНТ | 72 м² | 8 сот. | 3 450 000 | 47 917 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Текстильщик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 44 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Грибовское СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 3 450 000 | 57 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Текстильщик СНТ | 67,4 м² | 5,3 сот. | 2 500 000 | 37 092 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Улитино д. | 63 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Иванисово СНТ | 58 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 41 379 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Ромашка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Землеустроитель СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 36 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Степаново д. | 75 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 80 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся отличная уютная дача в г. Павловский Посад, рядом с д. Сонино, в живописном Снт "Родник"! Дом. Из кирпича, 2 этажа, отделка вагонкой, есть отмостка. В доме печь, которая отапливает помещение, в ней можно готовить. В доме есть 3 комнаты и веранда. Участок. 6 соток, ровный. По всему периметру забор. Есть парковочное место с воротами. На участке: · ещё одна постройка с печкой и комнатой; · беседка для уютных вечеров; · хозблок; · насаждения: ягоды (клубника, смородина), плодовые деревья, цветы, туи. Коммуникации. · вода летний водопровод Снт; · туалет на улице; · рядом на улице колодец с чистой водой. Локация уникальная! · Красивейшее место: рядом карьеры для купания, лес, где можно собирать грибы и ягоды. · В пешей доступности круглогодичные магазины: Озон, Wildberries, Дикси, Пятёрочка. · До остановки 10 мин пешком. · До ж/д станции (Казанское направление) 20 мин. · До города Павловский Посад 5 мин на машине. · Ездят доставки. Спешите приобрести дачу в этом прекрасном месте!