Новорязанское ш., 54 км от МКАД
Степановское-2 ТСН, Раменский гор. округ
Дом 130 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 1 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 24.07.2024.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 10 раз).
Рейтинг 83/100 · уверенность 61 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 418 тыс. → дом ≈582 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 56 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈2,6 млн, покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,42 млн / целевая ≈8,48 млн / пессимист. ≈7,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,09 млн ₽, маржа 54 %, ROI 118 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Непецино ≈12,2 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1837
Рейтинг 83/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 588 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 418 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 582 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 477 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никитские Пруды ТСН | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Степановское с. | 12 сот. | 2 950 000 | 245 833 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никитские Пруды ТСН | 8,3 сот. | 900 000 | 108 434 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никитские Пруды ТСН | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Степановское-2 ТСН | 9,4 сот. | 700 000 | 74 468 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Степановское-2 ТСН | 13,4 сот. | 690 000 | 51 493 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Степановское ДНТ | 16 сот. | 900 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Степановское ДНТ | 10,3 сот. | 700 000 | 67 961 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Степановское ДНТ | 8,1 сот. | 650 000 | 80 247 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никитские Пруды ТСН | 16,8 сот. | 1 420 000 | 84 524 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 130 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 420 / 76 777 / 102 692 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 424 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 953 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 482 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 539 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 089 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 118 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Гостилово д. да: «с/у» + «теплые полы» | 132 м² | 6 сот. | 13 200 000 | 100 000 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Константиново с. да: «санузлы» + «ремонт» | 130 м² | 6 сот. | 13 350 000 | 102 692 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Новое Давыдово КП да: «санузел» + «отделки» | 130 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 65 385 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Лысцево д. да: «с/у» + «отделка» | 128,5 м² | 6,6 сот. | 7 250 000 | 56 420 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мечта ДНП да: «санузел» + «мебелью» | 140 м² | 6 сот. | 23 490 000 | 167 786 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Гостилово д. да: «с/у» + «теплый пол» | 132 м² | 6 сот. | 11 200 000 | 84 848 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Лисичкино КП да: «санузел» + «под ключ» | 131 м² | 6 сот. | 10 700 000 | 81 679 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Клеверная Дымка дп да: «санузел» + «евроремонт» | 120 м² | 6,2 сот. | 7 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Старниково д. да: «с/у» + «отделка» | 139,6 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 60 888 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Лисичкино-2 КП да: «санузел» + «под ключ» | 121 м² | 6 сот. | 9 290 000 | 76 777 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2024 | 2 300 000 | история площадки |
| 12.07.2025 | 1 800 000 (−500 000) | история площадки |
| 11.01.2026 | 2 300 000 (+500 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 1 500 000 (−800 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 1 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочна продам, свизи с финансовый затруднение., бытовка в месте все.