Носовихинское ш., 78 км от МКАД
Гора-89 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 50,4 м², участок 13 сот.
Цена 2,15 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 985 тыс. → дом ≈1,17 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 46 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈908 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,25 млн / целевая ≈2,92 млн / пессимист. ≈2,6 млн → от пессимистичной прибыль −136 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. пл. 122 км ≈1,2 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №18368
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 760 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 985 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 165 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 115 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Гора-89 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сигнал СНТ | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гора д. | 14,4 сот. | 4 800 000 | 333 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сигнал СНТ | 5 сот. | 338 400 | 67 680 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Кудыкино д. | 15 сот. | 3 199 000 | 213 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Кудыкино д. | 11,8 сот. | 1 239 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кудыкино д. | 13,6 сот. | 1 415 000 | 104 044 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кудыкино д. | 10,5 сот. | 1 110 000 | 105 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кудыкино д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 908 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 000 / 67 347 / 86 957 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 250 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 088 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 925 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 600 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -135 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | 51,9 м² | 7,3 сот. | 6 000 000 | 115 607 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Емельяново д. | 50 м² | 17,3 сот. | 4 200 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Фарфорист-1 СНТ | 50 м² | 6,9 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Фарфорист-2 СНТ | 50 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Фарфорист СНТ | 50 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Емельяново д. | 49 м² | 16 сот. | 3 300 000 | 67 347 | снято (цена объявления) 17.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Смена СНТ | 48 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Бриз СНТ | 50 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Емельяново д. | 48,3 м² | 17,3 сот. | 4 200 000 | 86 957 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Клубничка СНТ | 50 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 2 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В ПРОДАЖЕ ДАЧА с ПРОПИСКОЙ в охраняемом СНТ Гора 89 Земельный участок- 13 соток. Участок прямоугольной формы. Межевание имеется. Участок ухоженный, ровный, сухой, есть отсыпанная парковка минимум на 4 машины, гостевые домики, теплица усиленная, подсобные помещения- где сможете хранить весь свой инвентарь, глухой забор по периметру и откатные ворота 4м. По весне участок не затапливается! Если вы любите выращивать урожай, то для вас прекрасное место для ведения хозяйства и для отдыха. Дом утеплен минеральной ватой 10 см, зимой можно проживать отапливая дом электрообогревателями , окна ПВХ фирмы "REHAU", установлены качественные москитные сетки. На веранде установлены мягкие окна и москитные сетки. в доме остается вся мебель и техника На участке растут плодовые деревья и кустарники. В СНТ есть все магазин в котором можно заказать продукты, недалеко от снт есть пляж и прекрасное озеро с прозрачной водой! СНТ охраняемое, заезд в снт только по пропускам. Дом площадью 50 кв.м. . Коммуникации: Вода- скважина 9 м. БИО туалет Электричество Душ в доме, горячая вода-бойлер 10 мин до г.Ликино-Дулево на автомобиле. В городе расположены детские сады, школы, больница, сетевые магазины, Сбербанк. ж/д станция города Кабаново Свободная продажа. 1 взрослый собственник. Быстрый выход на сделку. Возможна ипотека. Помощь в одобрении ипотеки.