Носовихинское ш., 87 км от МКАД
Беливо д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 48 м², участок 5,9 сот., 2000 год.
Цена 850 тыс. ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 58 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 385 тыс. → дом ≈465 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 46 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,43 млн / целевая ≈2,18 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль ≈358 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: колодец.
До ст. Локомотивное Депо ≈7 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №18367
Рейтинг 42/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 45 % | 19.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 17 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 87 % | 12.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 385 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 465 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 688 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Беливо д. | 25 сот. | 2 000 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Беливо д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Загряжская д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Смолево д. | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Смолево д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Смолево с. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Смолево д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Смолево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Смолево с. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Смолево с. | 15 сот. | 1 099 999 | 73 333 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 000 / 49 000 / 52 083 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 426 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 305 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 183 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 941 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 358 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | Машиностроитель СНТ да: «душевая» + «отделка» | 48 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 52 083 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Радуга СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | да: «душевая» + «отделка» | 50 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 49 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Мечта СНТ да: «санузел» + «отделка» | 52 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 72 115 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок с домом площадью 590 квадратных метров. На участке есть централизованное водоснабжение, колодец и электричество. В доме на первом этаже расположены две комнаты, второй этаж свободен. Взнос за участок оплачен, задолженностей нет. В СНТ Голубой факел есть магазин. Участок находится в 15 минутах ходьбы от железнодорожной станции Беливо. Рядом, в 10 минутах ходьбы, есть деревня, где также есть магазин. От станции ходит автобус в сторону станции Куровская! Звоните, уважаемые клиенты, коллеги, покажем оперативно!