Носовихинское ш., 20 км от МКАД
Горьковское Болото-НМ СНТ, Богородский гор. округ
Дача 85 м², участок 5,7 сот., каркас.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 09.06.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 64 %
Земля ≈208 тыс. ₽/сот. × 5,7 сот. = 1,19 млн → дом ≈1,51 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,81 млн / целевая ≈2,53 млн / пессимист. ≈2,25 млн → от пессимистичной прибыль −1,65 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — баллоны.
До ст. Поселок Воровского ≈2,3 км по прямой; до МКАД 20 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18358
Рейтинг 42/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 207 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 185 000 ₽ (5,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 515 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 824 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Журналист СНТ | 6 сот. | 1 390 000 | 231 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 7,1 сот. | 1 200 000 | 169 014 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Булгаково СНТ | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Булгаково СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Звезда СНТ | 6,5 сот. | 1 650 000 | 253 846 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 50 сот. | 15 500 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Булгаково д. | 40 сот. | 4 370 000 | 109 250 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Слава СНТ | 7 сот. | 3 100 000 | 442 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 412 / 37 143 / 42 239 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 809 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 669 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 528 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 247 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 648 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | имени Воровского пос. | 64 м² | 5,4 сот. | 2 700 000 | 42 188 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Кудиново Грин-1 КП | 86 м² | 4,3 сот. | 3 665 000 | 42 616 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | имени Воровского пос. | 90 м² | 6,7 сот. | 3 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Дружба СНТ | 84 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 32 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Титан СНТ | 71 м² | 6 сот. | 2 999 000 | 42 239 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Булгаково СНТ | 68 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 39 706 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Березка-291 СНТ | 68 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 29 412 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Массив Цветочный ТСН СНТ | 98,8 м² | 6,3 сот. | 9 000 000 | 91 093 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | имени Воровского пос. | 70 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 37 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 65 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 23 077 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер в базе: 12977540. Звоните! Готовая дача для семьи! Об участке: 6 соток, проведено центральное водоснабжение, правильной формы, огорожен забором. На участке имеется: пристройка летняя кухня с газовой плитой (газовый балон имеется), душевая с санузлом и организованной зоной для мытья посуды (водонагреватель установлен), высажены деревья и кустарники, участок облагорожен и ухожен. Также на участке стоит лений дом. О доме: каркасный, двухэтажный дом площадью 72,2 квадратных метра. На первом этаже расположена 3 спальни, на втором этаже 2 спальни и кладовка. Свет проведен в дом. В случае необходимости можно подогревать дом электрическими батареями. Организация показов 2 раза в неделю, в случае заинтересованности проосьба звонить и договариваться о просмотре. Код пользователя: 146556.