Носовихинское ш., 49 км от МКАД
Улитино д., Павлово-Посадский гор. округ
Дача 48 м², участок 6 сот.
Цена 999 тыс. ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1 млн ₽ от 30.07.2024.
Рейтинг 38/100 · уверенность 56 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 206 тыс. → дом ≈793 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈849 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,02 млн / целевая ≈1,81 млн / пессимист. ≈1,61 млн → от пессимистичной прибыль −195 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ленская ≈2,7 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18355
Рейтинг 38/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 14.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 206 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 793 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 521 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Улитино д. | 7,9 сот. | 1 800 000 | 227 848 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Улитино д. | 10 сот. | 3 150 000 | 315 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Улитино д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Улитино д. | 11,3 сот. | 420 000 | 37 168 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Улитино д. | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гора д. | 16,3 сот. | 2 500 000 | 153 374 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Улитино д. | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малинка СНТ | 13 сот. | 3 800 000 | 292 308 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Новый Радужный пос. | 14 сот. | 370 000 | 26 429 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Керамик СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 000 / 41 334 / 46 000 |
| цена объекта | 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 849 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 017 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 916 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 815 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 614 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -195 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Отрадное Ветеран СНТ | 49 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 71 429 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Керамик СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зорька СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 1 450 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Опушкино-2 КП | 50 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Природа-2 СНТ | 45 м² | 4 сот. | 1 650 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Восход СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Восход СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 41 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ковригино д. | 50 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Союз-6 СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Ковригино д. | 49,9 м² | 5,1 сот. | 4 500 000 | 90 180 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.07.2024 | 1 000 000 | история площадки |
| 16.12.2024 | 1 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 02.04.2026 | 1 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 990 000 (−10 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 980 000 (−10 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 970 000 (−10 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 960 000 (−10 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 950 000 (−10 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 999 000 (+49 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 999 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт "Ромашка" рядом с городом Павловский Посад( в пешей доступности). Продаю дачный участок с садовым домом, дом под снос или кап ремонт( фундамент, крыша, отделка)участок ровный, сухой. На участке много плодовых деревьев (вишня, яблоня, слива, облепиха, кустарники смородина). Есть возможность присоединения соседнего участка 6 соток. Вода к участку подведена, свет необходимо провести от столба, счётчик стоит. Соседи проживают круглогодично. Отличный ровный участок, небольшое Снт. Возможно проведение газа в недалеком будущем.