Носовихинское ш., 26 км от МКАД
Горелый Лес СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 70 м², участок 8,5 сот.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 05.12.2025.
Рейтинг 38/100 · уверенность 63 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 937 тыс. → дом ≈2,06 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3 млн / целевая ≈2,7 млн / пессимист. ≈2,4 млн → от пессимистичной прибыль −1,45 млн ₽, маржа −60 %, ROI −38 %.
Коммуникации: колодец; в описании: скважина.
До ст. Лесная ≈2,8 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18340
Рейтинг 38/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 197 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 937 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 063 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 471 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Горелый Лес СНТ | 7,3 сот. | 1 800 000 | 246 575 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горелый Лес СНТ | 17 сот. | 3 600 000 | 211 765 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Горелый Лес СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горелый Лес СНТ | 8,3 сот. | 1 590 000 | 191 566 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горелый Лес СНТ | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энтузиаст СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энтузиаст СНТ | 9,3 сот. | 600 000 | 64 516 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Горелый Лес СНТ | 7,6 сот. | 1 070 000 | 140 789 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 571 / 41 131 / 58 088 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 005 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 855 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 704 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 404 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 446 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Зорька СНТ | 70 м² | 6,3 сот. | 4 000 000 | 57 143 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горелый Лес СНТ | 67 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 29 851 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пушкино-2 СНТ | 68 м² | 8 сот. | 3 950 000 | 58 088 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лесная Поляна СНТ | 72 м² | 6,4 сот. | 2 940 000 | 40 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Пищевик СНТ | 72 м² | 6,6 сот. | 3 500 000 | 48 611 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 4.7 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 69,5 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 35 252 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Колос СНТ | 72 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Звезда СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 41 429 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | имени Воровского пос. | 70 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 37 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Весна СНТ | 70 м² | 6,4 сот. | 2 000 000 | 28 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.12.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
1 взрослый собственник, в собственности более 3-х лет. Новый забор с 4х сторон, откатные ворота, новые стеклопакеты, беседка, колодец, скважина. Собственник, дом зарегистрирован как нежилой. В помощи по продаже не нуждаюсь!