Новорязанское ш., 93 км от МКАД
Горка СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 72,8 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,55 млн; первая цена 2,55 млн ₽ от 30.09.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 57 %
Земля ≈21 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 126 тыс. → дом ≈2,27 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 18 тыс.–25 тыс. ₽/м², медиана 21 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,45 млн / целевая ≈1,31 млн / пессимист. ≈1,16 млн → от пессимистичной прибыль −2,13 млн ₽, маржа −184 %, ROI −65 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Егорьевск I ≈14,9 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈2 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1834
Рейтинг 12/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 39 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 1 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 042 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 126 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 274 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 236 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Полбинское ТСН | 6,3 сот. | 180 000 | 28 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аккорд СНТ | 7 сот. | 395 000 | 56 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Авиатор-4 СНТ | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Авиатор-4 СНТ | 39,3 сот. | 1 500 000 | 38 168 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Авиатор-4 СНТ | 14 сот. | 220 000 | 15 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авиатор-4 СНТ | 7,2 сот. | 170 000 | 23 611 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Чигарово д. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Двойни д. | 14 сот. | 180 000 | 12 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Двойни д. | 6 сот. | 154 000 | 25 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Двойни д. | 6 сот. | 130 000 | 21 667 | в продаже 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 256 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 500 / 20 604 / 24 576 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 452 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 379 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 307 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 162 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 134 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −184 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −65 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Нива СНТ | 72,8 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 20 604 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Нива СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 17 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Лесной СНТ | 80 м² | 9 сот. | 1 500 000 | 18 750 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Суханово д. | 59 м² | 9 сот. | 1 450 000 | 24 576 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Лесной СНТ | 86,4 м² | 9 сот. | 1 800 000 | 20 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Электрон СНТ | 56 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 98 214 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Электрон СНТ | 90 м² | 7 сот. | 1 150 000 | 12 778 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 2 550 000 | история площадки |
| 03.10.2026 | 2 400 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Подмосковная прописка, подходит под маткапитал и ипотеку. Дом из бруса 2015 года постройки, на сваях, 2 этажа, 3 комнаты, кухня, терраса. Санузел в доме, установлена душевая кабина. Скважина 12 метров, вода заведена в дом, оборудована станция биоочистки, 3 кольца по 1 метру. Участок 6 соток, огорожен забором из профлиста, распашные ворота и площадка для авто. На участке плодово-ягодные насаждения: яблоня, груша, красная, черная, розовая смородина. Платеж по ипотеке составит 25 тыс/мес.