Носовихинское ш., 39 км от МКАД
Дружба-М СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 35,7 м², участок 9 сот., кирпич, 2010 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 22.06.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 53 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 780 тыс. → дом ≈2,72 млн ₽, 76 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 10 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈614 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,17 млн / целевая ≈2,86 млн / пессимист. ≈2,54 млн → от пессимистичной прибыль −1,05 млн ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Есино ≈2,2 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №18334
Рейтинг 29/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 95 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 18.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 780 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 720 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 76 190 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Бабеево д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бабеево д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бабеево д. | 8,2 сот. | 900 000 | 109 756 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бабеево д. | 6,4 сот. | 520 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бабеево д. | 6 сот. | 580 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Есино д. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Бабеево д. | 7 сот. | 460 000 | 65 714 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Есино д. | 20 сот. | 5 700 000 | 285 000 | снят (цена объявления) 23.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Бабеево д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Бабеево д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 614 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 76 928 / 105 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 174 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 015 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 857 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 539 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 050 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Лесное СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 105 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Дружба-223 СНТ | 39,5 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 949 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Ясень СНТ | 30 м² | 6 сот. | 300 000 | 10 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Ветеран СНТ | 30 м² | 6 сот. | 300 000 | 10 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Ивушка СНТ | 43 м² | 7,5 сот. | 3 350 000 | 77 907 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 6.1 км | Березка СНТ | 45 м² | 12 сот. | 4 650 000 | 103 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Хорошая дача в черте города. Дом добротный кирпичный с хорошей печью. Летом всегда прохладно. На участке плодово ягодные деревья. На участке колодец для полива. Свой собственный выход с участка к пруду, можно рыбачить или жарить шашлыки с красивым видом на природу. Все вопросы по телефону, звоните!