Новорязанское ш., 43 км от МКАД
Солнечный Рай ТСН, Раменский гор. округ
Дом 98 м², участок 5 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 23.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 415 тыс. → дом ≈2,08 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 21 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,66 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,06 млн / целевая ≈2,75 млн / пессимист. ≈2,45 млн → от пессимистичной прибыль −1,34 млн ₽, маржа −55 %, ROI −35 %.
Коммуникации: скважина; в описании: печь, колодец, септик (по описанию).
До ст. Лесные Дары ≈19,9 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1833
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 029 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 415 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 085 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 276 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Солнечный Рай ТСН | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Рай ТСН | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зеленая миля ДНП | 5,9 сот. | 1 100 000 | 186 441 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никулино с. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Елочка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зеленая миля ДНП | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зеленая миля ДНП | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никулино с. | 9 сот. | 2 200 000 | 244 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ильинский пгт | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Изумрудная Поляна ДНП | 11,5 сот. | 2 200 000 | 191 304 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 98 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 762 / 39 126 / 46 341 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 061 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 908 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 755 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 449 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 336 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.3 км | Голочелово с. | 108 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 27 315 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Малышево СНТ | 82 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 46 341 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Севастополь СНТ | 110,3 м² | 6,6 сот. | 2 290 000 | 20 762 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Москворечье-1 КП | 114 м² | 6,4 сот. | 5 000 000 | 43 860 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Вираж СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Старая Мельница КП | 73,2 м² | 7,5 сот. | 2 800 000 | 38 251 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой 2-этажный летний дом площадью 98 кв. М., построенный на участке площадью 5,5 соток в Тсн Солнечный рай (поселение Никоновское, Раменский р-н). Коммуникации: электричество 15 квт. ; отопление камин; вода скважина 72 м. ; септик переливной колодец 4 шт. Участок расположен у пруда. Автобусы: 402 от Котельников и 324 от Бронниц. Один взрослый собственник. Свободная продажа. Показ по договоренности.