Носовихинское ш., 25 км от МКАД
ЦНИИ ТМАШ СНТ, Богородский гор. округ
Дача 60 м², участок 13 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 20.04.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 64 %
Земля ≈252 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 3,28 млн → дом ≈224 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,38 млн / целевая ≈3,04 млн / пессимист. ≈2,7 млн → от пессимистичной прибыль −1,17 млн ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома); газ — баллоны; в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Храпуново ≈1 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18321
Рейтинг 47/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 251 974 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 276 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 224 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 733 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | ЦНИИТМАШ СНТ | 6,5 сот. | 2 000 000 | 307 692 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Первомаец СТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Транспортник СНТ | 9,5 сот. | 2 150 000 | 226 316 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Первомаец СТ | 9,5 сот. | 2 450 000 | 257 895 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Московская Правда СНТ | 8,1 сот. | 2 000 000 | 246 914 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алешкинские сады СДТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 10,5 сот. | 4 800 000 | 457 143 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 5,3 сот. | 2 400 000 | 452 830 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | имени Воровского пос. | 5,3 сот. | 2 200 000 | 415 094 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 10 сот. | 2 950 000 | 295 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 54 583 / 92 593 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 379 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 210 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 041 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 703 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 172 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Радист СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Транспортник СНТ | 64 м² | 9 сот. | 2 900 000 | 45 312 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Пущино СНТ | 60 м² | 7 сот. | 3 999 999 | 66 667 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Виктория СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 48 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Ивушка СНТ | 60 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Таганский Восточный СТСН | 55 м² | 7,1 сот. | 3 750 000 | 68 182 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Дубрава СНТ | 60,5 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 82 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Художественные Краски СНТ | 54 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 92 593 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Горелый Лес СНТ | 60 м² | 9 сот. | 3 050 000 | 50 833 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Фрязево пос. | 60 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в Снт Первомаец. 13 соток, на участке 2 жилых дома. Один дом с кухней-терассой и жилой комнатой, используется газовый баллон, есть стиральная машина, есть чердак. Второй двухэтажный дом, на первом этаже 2 комнаты по 10 кв. М., второй этаж 20 кв. М. Двухэтажная жилая баня из сруба с кирпичной печью и сауной, отопление второго этажа, есть дровница. На участке есть колодец с питьевой водой, вода проведена на кухню, летом водоснабжение для полива. Туалет на улице в домике, соединённым с посещением под хранение инвентаря. Летний душ и душ в бане. На участке огромный дуб, две яблоки антоновки, три сладких сортов, ирга, дерево сливы, грядки для огорода, туи. Есть парник. Есть парковочное место. Есть верстак для работы. Указанный номер телефона Игорь.