Носовихинское ш., 57 км от МКАД
Дрезна г., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 65 м², участок 10,5 сот., брус.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,38 млн ₽ от 10.05.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 57 %
Земля ≈231 тыс. ₽/сот. × 10,5 сот. = 2,43 млн → дом ≈722 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,95 млн / целевая ≈2,65 млн / пессимист. ≈2,36 млн → от пессимистичной прибыль −1,62 млн ₽, маржа −69 %, ROI −41 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Дрезна ≈0,1 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18320
Рейтинг 39/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 12 |
| торг | 5 | 67 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 59 % | 3.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 231 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 428 000 ₽ (10,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 722 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 108 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 7 сот. | 3 790 000 | 541 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 35 сот. | 11 000 000 | 314 286 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 7,6 сот. | 3 500 000 | 460 526 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 4,2 сот. | 2 500 000 | 595 238 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Горбачиха д. | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горбачиха д. | 7 сот. | 3 790 000 | 541 429 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горбачиха д. | 14 сот. | 3 150 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 7 сот. | 3 900 000 | 557 143 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 469 / 44 784 / 69 286 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 949 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 802 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 654 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 359 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 618 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Савостьяново д. | 66,8 м² | 11 сот. | 2 900 000 | 43 413 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ионово д. | 65 м² | 7,8 сот. | 7 900 000 | 121 538 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Старт-1 СНТ | 60 м² | 10 сот. | 2 600 000 | 43 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Победа СНТ | 70 м² | 7,9 сот. | 4 850 000 | 69 286 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 75,4 м² | 8 сот. | 10 000 000 | 132 626 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Назарьево д. | 61,7 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 68 071 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Фарфорист СНТ | 64 м² | 8,5 сот. | 1 950 000 | 30 469 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Фарфорист СНТ | 64 м² | 9 сот. | 2 200 000 | 34 375 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | 65 м² | 9,6 сот. | 3 000 000 | 46 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | Малинка СНТ | 69,2 м² | 7,3 сот. | 4 000 000 | 57 803 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2026 | 3 380 000 | история площадки |
| 30.05.2026 | 3 500 000 (+120 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 3 320 000 (−80 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 3 299 999 (−20 001) | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 150 000 (−149 999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом из бруса 200*200. Фундамент сваи, 6*6 метров. Недалеко от ЖД станции Дрезна. На территории снт старт. Много озёр в шаговой доступности. Река Клязьма в нескольких км. Магазин в 800 метрах от дома. Собственник, без комиссии агентств недвижимости! Подробнее в сообщениях. Возможна прописка.