Новорязанское ш., 41 км от МКАД
Коробово д., Раменский гор. округ
Дом 107 м², участок 6,2 сот., каркас.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 24.10.2026.
Рейтинг 61/100 · уверенность 62 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 598 тыс. → дом ≈2 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 50 тыс.–164 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈2,14 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,67 млн / целевая ≈6,91 млн / пессимист. ≈6,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,79 млн ₽, маржа 29 %, ROI 41 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Цибино ≈19,3 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1832
Рейтинг 61/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 82 % | 35.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 428 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 598 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 002 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 710 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Коробово д. | 9,3 сот. | 930 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Коробово д. | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Коробово д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заворово с. | 10,5 сот. | 1 000 000 | 95 238 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никулино д. | 9,9 сот. | 1 400 000 | 141 414 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никулино д. | 16 сот. | 2 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заворово с. | 10,4 сот. | 3 000 000 | 288 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заворово с. | 9 сот. | 2 800 000 | 311 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никулино д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никулино д. | 35,1 сот. | 22 900 000 | 652 422 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 107 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 991 / 68 646 / 163 545 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 672 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 288 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 905 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 138 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 788 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Макаровка д. да: «ванные» + «под ключ» | 105,9 м² | 6 сот. | 11 500 000 | 108 593 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Черемушки КП да: «ванна» + «ремонт» | 110 м² | 6 сот. | 5 499 000 | 49 991 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Лисичкино КП да: «ванной» + «тёплые полы» | 110 м² | 6 сот. | 7 450 000 | 67 727 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Толмачево д. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 100 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Черемушки КП да: «ванна» + «ремонт» | 100 м² | 6 сот. | 5 499 000 | 54 990 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | да: «ванная» + «под ключ» | 105 м² | 6 сот. | 12 500 000 | 119 048 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Никоновское СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 110 м² | 6 сот. | 6 750 000 | 61 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Татаринцево с. да: «ванные» + «теплый пол» | 115 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 69 565 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | да: «ванные» + «ремонтом» | 110 м² | 6 сот. | 17 990 000 | 163 545 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | да: «санузел» + «отделке» | 110 м² | 6 сот. | 15 900 000 | 144 545 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Рассрочек Нет! Под ипотеку подходит. Продается утепленный каркасный дом 107 кв. М на участке 6.19 соток. Земли сельскохозяйственного назначения, Не Снт. Возможна прописка. Отопления нет, вода в дом не заведена! Электричество 15 квт. Место тихое, соседи проживают на постоянной основе. Круглогодичный подъезд. Рядом находятся все магазины, в 10 минутах школы и сады. Отличный вариант для круглогодичного проживания. Удобный выезд на Цкад. Автобусы ходят на прямую в Москву. Дополнительные фото по запросу. Код пользователя: 199544. Номер в базе: 14493537.