Носовихинское ш., 77 км от МКАД
Ново-Загарье д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 154,4 м², участок 12,4 сот., дерево.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 19.02.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 63/100 · уверенность 62 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 12,4 сот. = 1,19 млн → дом ≈807 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈2,99 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,91 млн / целевая ≈7,12 млн / пессимист. ≈6,33 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,64 млн ₽, маржа 26 %, ROI 35 %.
Коммуникации: вода — нет; канализация — есть; газ — есть; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Анциферово ≈7,1 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №18315
Рейтинг 63/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 70 % | 29.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 61 % | 3.7 |
| участок | 5 | 76 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 99 % | 14.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 193 000 ₽ (12,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 807 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 227 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Ново-Загарье д. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ново-Загарье д. | 5 сот. | 590 000 | 118 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ново-Загарье д. | 16 сот. | 2 250 000 | 140 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Перхурово д. | 30 сот. | 2 850 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Перхурово д. | 21 сот. | 1 850 000 | 88 095 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Андреево д. | 15 сот. | 3 990 000 | 266 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Крупино д. | 9 сот. | 357 000 | 39 667 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Митино д. | 18,4 сот. | 3 661 000 | 198 967 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 154,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 988 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 953 / 54 535 / 108 031 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 912 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 516 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 121 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 330 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 642 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Ново-Загарье д. | 154,4 м² | 12,4 сот. | 2 000 000 | 12 953 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Андреево д. | 137,6 м² | 16,1 сот. | 8 300 000 | 60 320 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Давыдово д. | 151 м² | 12 сот. | 10 800 000 | 71 523 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Сосновый Бор ДНТ | 150 м² | 10,5 сот. | 12 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Павловский Посад СНТ | 129,5 м² | 10 сот. | 13 990 000 | 108 031 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Новое д. | 160 м² | 16 сот. | 7 800 000 | 48 750 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Алферово д. | 128 м² | 8 сот. | 10 500 000 | 82 031 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Ненилово д. | 172,9 м² | 14 сот. | 3 500 000 | 20 243 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Чисто-Перхурово д. | 122,3 м² | 8,2 сот. | 4 550 000 | 37 204 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Текстильщик СНТ | 147,3 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 37 339 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.02.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 537141. Продаётся деревянный дом (под ремонт) в д. Ново-Загарье Павлово-Посадского района. Дом в самом центре деревни - бывшее здание администрации деревни. Участок ровной квадратной формы, межевание сделано. Круглогодичный