Носовихинское ш., 100 км от МКАД
Петрушино д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 33,6 м², участок 16,5 сот., дерево.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 31.05.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 63 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 16,5 сот. = 1,1 млн → дом ≈695 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈572 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,94 млн / целевая ≈1,75 млн / пессимист. ≈1,55 млн → от пессимистичной прибыль −547 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Заполицы ≈5,1 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18314
Рейтинг 13/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 5.4 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 973 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 105 000 ₽ (16,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 695 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 685 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Петрушино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Петрушино д. | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Петрушино д. | 30 сот. | 1 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Петрушино д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Чистое пос. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Чистое пос. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Чистое пос. | 15 сот. | 990 000 | 66 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Чистое пос. | 9,3 сот. | 650 000 | 69 892 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Мисцево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Мисцево д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 572 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 50 000 / 62 500 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 944 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 847 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 750 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 555 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -547 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Зворково д. | 37,1 м² | 22 сот. | 1 899 999 | 51 213 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Авсюнино д. | 34 м² | 9 сот. | 1 600 000 | 47 059 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Авсюнино пос. | 30 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Поляна СНТ | 32 м² | 12 сот. | 3 600 000 | 112 500 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Лужки СНТ | 39 м² | 12 сот. | 2 100 000 | 53 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Рудне-Никитское д. | 40 м² | 20 сот. | 2 450 000 | 61 250 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Надежда СНТ | 40 м² | 12 сот. | 1 950 000 | 48 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Авсюнино пос. | 40 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Федотово д. | 40 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Мальково д. | 40 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.05.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом 154 и 154А (на первом фото видно оба дома), общая площадь участка 30 соток, одна территория, состояние домов под снос или кап ремонт. Цена в объявлении указана за все, т.к. отдельно не продаётся.