Носовихинское ш., 23 км от МКАД
Маяк СНТ, Богородский гор. округ
Дом 40 м², участок 6,2 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 61 %
Земля ≈255 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 1,58 млн → дом ≈1,12 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,09 млн / целевая ≈2,79 млн / пессимист. ≈2,48 млн → от пессимистичной прибыль −620 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Поселок Воровского ≈1,3 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18304
Рейтинг 31/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 255 131 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 582 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 118 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | имени Воровского пос. | 40 сот. | 13 000 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 6,7 сот. | 2 200 000 | 328 358 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 5,9 сот. | 1 100 000 | 186 441 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 5,5 сот. | 3 000 000 | 545 455 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 13,3 сот. | 4 400 000 | 330 827 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 6,7 сот. | 3 400 000 | 507 463 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 24 сот. | 18 000 000 | 750 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 6,7 сот. | 1 980 000 | 295 522 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Флора СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 30 лет Победы СНТ | 6,5 сот. | 1 500 000 | 230 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 778 / 79 702 / 123 750 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 094 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 939 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 785 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 475 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -620 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Клен СНТ | 40,4 м² | 6,5 сот. | 3 300 000 | 81 683 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Заря СНТ | 38,6 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 77 720 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Юбилейное СНТ | 40 м² | 5,8 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Дружба-223 СНТ | 40 м² | 6,6 сот. | 4 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Светлячок-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Торфяник СНТ | 35 м² | 5,8 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Богатырь СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 490 000 | 62 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | ОРГРЭС СНТ | 38 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 47 368 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 40 м² | 9 сот. | 4 950 000 | 123 750 | снято (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | 40 м² | 9 сот. | 4 850 000 | 121 250 | снято (цена объявления) 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом на ровном участке, прямоугольной формы. Участок ухоженный. На участке плодовые деревья и кусты. Есть готовые грядки под посадку. Машино место армированный бетон, ворота металлические. Уличный душ, уличный туалет. У дома сваи винтовые. Обновленная крыша металлочерепица. Дом состоит из веранды 12 м, комнаты 8м -7м. Второй этаж без отделки, единым пространством. Вся мебель и техника, остается. В округи все участки ухоженные. Не далеко пруды для купания. До платформы посёлок Воровского 17 мин. Пешком. До Курского вокзала 50 мин на электричке.