Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Аист СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 20 м², участок 15 сот., 2007 год.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 23.10.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Земля ≈23 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 343 тыс. → дом ≈807 тыс. ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 45 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,81 млн / целевая ≈1,62 млн / пессимист. ≈1,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈68 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Шубатово ≈6,4 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №183
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 4.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.5 |
| торг | 5 | 28 % | 2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4.7 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 899 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 343 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 807 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 350 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Росса СНТ | 18 сот. | 390 000 | 21 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Росса СНТ | 8,3 сот. | 200 000 | 24 096 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Рамешки СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Коростыли д. | 16 сот. | 7 150 000 | 446 875 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Коростыли д. | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Союз СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Коростыли д. | 13 сот. | 250 000 | 19 231 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | Коростыли д. | 20 сот. | 450 000 | 22 500 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Рамешки СНТ | 6,5 сот. | 499 990 | 76 922 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 86 172 / 200 000 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 806 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 716 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 625 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 445 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 67 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Родные Просторы СНТ | 20 м² | 14 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Мякинино д. | 19,3 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 56 995 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Кудрявцево СНТ | 20 м² | 8 сот. | 900 000 | 45 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Семёновское д. | 20 м² | 15 сот. | 2 300 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Шереметьево д. | 21,5 м² | 12 сот. | 1 200 000 | 55 814 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Семёновское д. | 20 м² | 15 сот. | 2 490 000 | 124 500 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Непецино с. | 20 м² | 12 сот. | 3 200 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Лен СНТ | 20 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Степанщино д. | 21 м² | 14 сот. | 4 200 000 | 200 000 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Свистягино д. | 22,6 м² | 18,5 сот. | 2 200 000 | 97 345 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.10.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 27.10.2026 | 1 150 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в СНТ "Аист", Коломенский район ровный участок 15 соток, домик 3×5, свет, колодец, в лесу. Отличная дача в СНТ "Аист", Коломенский район ровный, ухоженный участок 15 соток с компактным домиком 3×5 м. На территории подключён свет, есть сезонная подача воды и отдельный колодец для полива всё, чтобы заниматься растениями и комфортно отдыхать летом. Участок расположен прямо в лесу: много зелени, пение птиц и полная приватность идеальный вариант для семейного отдыха, барбекю и садоводства. Мотоблок Голландский, бензонасос Японский, триммер Итальянский - остается новым собственникам. Готовы показать в удобное время, возможен небольшой торг при осмотре. Пишите или звоните отвечу на все вопросы и организую показ. Код пользователя: 194805 Номер в базе: 12918776