Носовихинское ш., 26 км от МКАД
Мир СНТ, Богородский гор. округ
Дача 60 м², участок 6,6 сот.
Цена 3,45 млн ₽, снижали с 4,05 млн; первая цена 4,05 млн ₽ от 25.05.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 54 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 681 тыс. → дом ≈2,77 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 37 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,76 млн / целевая ≈2,48 млн / пессимист. ≈2,21 млн → от пессимистичной прибыль −1,53 млн ₽, маржа −69 %, ROI −41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; септик; в описании: печь, баня.
До ст. Храпуново ≈1,8 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18299
Рейтинг 35/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 99 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 681 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 769 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 10 сот. | 4 400 000 | 440 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Радуга СНТ | 6,2 сот. | 7 200 000 | 1 161 290 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | имени Воровского пос. | 6,2 сот. | 5 200 000 | 838 710 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тэповец СНТ | 6,2 сот. | 4 600 000 | 741 936 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ясень СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ясень СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ясень СНТ | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ясень СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березовое СНТ | 6,4 сот. | 1 444 000 | 225 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 45 833 / 45 968 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 758 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 620 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 482 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 206 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 526 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Рассвет СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Уголек СНТ да: «ванной» + «отделку» | 60 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 62 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Керамик СНТ да: «душевой» + «мебелирован» | 60 м² | 6,4 сот. | 2 750 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Виктория СТ да: «душевая» + «ремонт» | 62 м² | 6,1 сот. | 2 850 000 | 45 968 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 4 050 000 | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 850 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 500 000 (−350 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135506977 Под авансом! Продается отличный Дом с Баней и Летней кухней в живописном и экологически чистом районе Московской области, Богородский г. О., Снт "Мир". Хорошее Расположение! Прекрасная транспортная доступность: 24 км от Мкад по Носовихинскому или Горьковскому шоссе, открыт съезд на скоростную трассу М12 (20 мин. До Мкад). В 25 минутах ходьбы или в 7 минутах езды расположена ж/д станция Храпуново Горьковского направления (дорога до м. Новокосино займет 40 минут). Вода летний водопровод, канализация септик. В дом вода не проведена. Дом общей площадью 50 кв м + веранда светлая просторная в топчаном. На 1 этаже расположены: холл, топчан, 2 комнаты. На мансарде 1 спальня. В доме установлены твердотопливный котел. Разводка отопления выполнена по всему дому. Участок 6,7 соток, ровный, сухой. По периметру огорожен капитальным забором с въездными воротами. Посажены туи. Подъезд к участку асфальт. На участке так же расположены: * Бревенчатая баня, в которой расположены: просторная комната отдыха, душевая и парилка. Установлена печь для обогрева. * Утепленная летняя кухня, включающая в себя комнату с печкой, кухню, зона барбекю, погреб и с/у. Хоз. Блок Охраняемая территория, въезд в Снт через автоматические ворота. На улицах горят фонари. Соседи проживают круглогодично. Организована регулярная чистка дорог и вывоз мусора. В непосредственной близости есть вся необходимая инфраструктура: школы, детские сады, банк, Мфц, сетевые магазины, строительный рынок. Так же есть локальные магазины в пешей доступности от Снт. По всей близлежащей территории проложена хорошая дорога. В пешей доступности живописный лес с ягодами и грибами, много озер. До пляжа идти 10 минут. Один взрослый собственник. Оперативный показ и выход на сделку. По Егрн: Жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке. Торг уместен.