Носовихинское ш., 49 км от МКАД
Керамик СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 65 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 194 тыс. → дом ≈2,11 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 10 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 21 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,18 млн / целевая ≈1,06 млн / пессимист. ≈944 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,01 млн ₽, маржа −213 %, ROI −68 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Ленская ≈1,9 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18297
Рейтинг 29/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 53 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 194 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 106 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Керамик СНТ | 12,5 сот. | 272 600 | 21 808 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Евсеево ДП | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Керамик СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Улитино д. | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Евсеево ДП | 11,3 сот. | 455 000 | 40 265 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ромашка СНТ | 11 сот. | 450 000 | 40 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зорька СНТ | 40 сот. | 500 000 | 12 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Улитино д. | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Евсеево ДП | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Евсеево ДП | 7 сот. | 1 890 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 20 812 / 59 603 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 180 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 121 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 062 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 944 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 011 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −213 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −68 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.8 км | Рубин СНТ | 70 м² | 7 сот. | 1 499 000 | 21 414 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Березки СНТ | 48,5 м² | 6,2 сот. | 2 200 000 | 45 361 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубок СНТ | 60,4 м² | 5,8 сот. | 3 600 000 | 59 603 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Ефимовский Лес ДНП | 60,1 м² | 8 сот. | 3 900 000 | 64 892 выброс, не в счёт | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Рубин СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 980 000 | 16 333 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 12 км | Виктория-80 90 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 180 000 | 19 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Дубки СНТ | 60 м² | 8 сот. | 850 000 | 14 167 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Мечта СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Новая Искра СНТ | 60 м² | 6 сот. | 599 999 | 10 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Улитино д. | 48 м² | 6 сот. | 999 000 | 20 812 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 24.06.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136002970 Продаётся уютная дача в Снт "Березка" рядом с Павловским Посадом. Дом: 60 м2, каркасная технология, утеплён. Фундамент ленточный, кровля шифер. Оформлен как жилой возможна постоянная регистрация. Планировка: · 1-й этаж: прихожая, санузел, кухня, просторная комната. · 2-й этаж: две спальни. Коммуникации: электричество, летний водопровод, отопление электрокотёл. Всё разведено по дому. Участок: 6 соток, ровный, прямоугольный, сухой и ухоженный. Высажены плодовые деревья и кустарники. Межевание выполнено. Огорожен забором со всех сторон. Постройки: баня, теплица, хозблок, туалет. Расположение: круглогодичный подъезд. 5 минут пешком до автобусной остановки, 10 минут на транспорте до ж/д и автовокзалов Павловского Посада. Рядом школа, садик, магазины, аптека. Лес с грибами и ягодами, чистый водоём для купания и рыбалки. Юридически чисто: один взрослый собственник, документы готовы. Поможем с любым видом ипотеки. Отличный вариант для постоянного проживания или загородного отдыха!