Носовихинское ш., 25 км от МКАД
ЦНИИ ТМАШ СНТ, Богородский гор. округ
Дом 40 м², участок 9,1 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 29.06.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 61 %
Земля ≈252 тыс. ₽/сот. × 9,1 сот. = 2,29 млн → дом ≈207 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,79 млн / целевая ≈2,51 млн / пессимист. ≈2,23 млн → от пессимистичной прибыль −593 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Храпуново ≈1 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18290
Рейтинг 42/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 46 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 99 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 251 974 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 293 000 ₽ (9,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 207 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 175 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | ЦНИИТМАШ СНТ | 6,5 сот. | 2 000 000 | 307 692 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Транспортник СНТ | 9,5 сот. | 2 150 000 | 226 316 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Первомаец СТ | 9,5 сот. | 2 450 000 | 257 895 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Московская Правда СНТ | 8,1 сот. | 2 000 000 | 246 914 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Первомаец СТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 10,5 сот. | 4 800 000 | 457 143 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 5,3 сот. | 2 400 000 | 452 830 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 5,3 сот. | 2 200 000 | 415 094 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алешкинские сады СДТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 10 сот. | 2 950 000 | 295 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 750 / 59 898 / 97 393 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 790 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 650 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 511 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 232 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -593 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Шипорез СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Березка-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Сплав СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 3 300 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Сплав СНТ | 45,9 м² | 6 сот. | 2 499 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Фрязевский Садовод СНТ | 36 м² | 6,9 сот. | 2 900 000 | 80 556 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Дубки СНТ | 40 м² | 7,5 сот. | 670 000 | 16 750 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Донино д. | 34,9 м² | 6,8 сот. | 3 399 000 | 97 393 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | имени Воровского пос. | 50 м² | 9 сот. | 1 620 000 | 32 400 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Озера СНТ | 48,2 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 65 353 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Ивушка СНТ | 47 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 70 213 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Носовихинское шоссе, ж/д станция Храпупуново, 36км от Мкад. Вашему вниманию предлагается участок прямоугольной формы. Общая площадь 901 км2. Также на участке расположен летний дом около 40км2, хоз. Блок и баня из бруса.