Носовихинское ш., 33 км от МКАД
Дружный СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 12 м², участок 6 сот., брус.
Цена 480 тыс. ₽, снижали с 850 тыс.; первая цена 850 тыс. ₽ от 11.03.2026.
Рейтинг 78/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈153 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 23 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈240 тыс., покупка после торга ≈408 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,15 млн / целевая ≈1,03 млн / пессимист. ≈918 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈270 тыс. ₽, маржа 29 %, ROI 42 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Фрязево ≈2,1 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18289
Рейтинг 78/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 83 % | 41.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 20.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 153 495 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 921 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дружный СНТ | 9,5 сот. | 950 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дружный СНТ | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубровка СНТ | 9,5 сот. | 1 400 000 | 147 368 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружный СНТ | 5 сот. | 950 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубровка СНТ | 4,5 сот. | 1 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровка СНТ | 7,4 сот. | 3 600 000 | 486 486 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровка СТ | 7,2 сот. | 1 300 000 | 180 556 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рябинушка СНТ | 7 сот. | 2 450 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровка СТ | 6,5 сот. | 1 600 000 | 246 154 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Иванисово с. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 000 / 87 500 / 150 000 |
| цена объекта | 480 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 408 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 147 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 090 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 032 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 918 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 270 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Фрязево пос. | 12 м² | 6 сот. | 980 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Калина СНТ | 10 м² | 6 сот. | 230 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Дубки СНТ | 10 м² | 8 сот. | 850 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Березка (Воровского) СНТ | 15 м² | 5 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Затишье СНТ | 15 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 146 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Астра СНТ | 15 м² | 6,4 сот. | 2 250 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.03.2026 | 850 000 | история площадки |
| 25.03.2026 | 790 000 (−60 000) | история площадки |
| 03.04.2026 | 750 000 (−40 000) | история площадки |
| 12.04.2026 | 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 675 000 (−25 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 650 000 (−25 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 570 000 (−30 000) | история площадки |
| 26.04.2026 | 520 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 500 000 (−20 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 495 000 (−5 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 490 000 (−5 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 460 000 (−30 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 480 000 (+20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 480 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт "Дружный". Участок ровный, имеются плодово-ягодные насаждения, вагончик, беседка, колодец, туалет, тандыр. Оформление по книжке. 2 подъезда (со стороны леса и по Снт). Ипотеку и материнский капитал не рассматриваю, прописаться на даче нельзя. Электричество от генератора, вода для полива растений из колодца (на участке). Подробности по телефону.